Защита прав дольщиков в долевом строительстве при банкротстве застройщика и не только

Содержание

Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика

31.08.2016

Под определение «обманутых дольщиков» подпадают следующие категории граждан: жертвы недобросовестных фирм застройщиков, в отношении руководителей которых возбуждены уголовные дела, а также лица, претендующие на объекты недвижимости в незаконно построенных многоквартирных домах.

Но в данной статье речь пойдет не о фирмах-«однодневках», привлекающих денежные средства граждан и юридических лиц посредством использования различных мошеннических схем, а о реальном банкротстве застройщиков и правовом положении участников долевого строительства, заключивших договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве , пострадавших в результате банкротства. ———————————

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря. N 292.

Несостоятельность (банкротство) — это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве) .

Предусмотрен судебный порядок признания застройщика банкротом. В соответствии со ст. 7 Закона о банкротстве правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы.

———————————

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. 2002. 2 ноября. N 209 — 210.

В ст. 2 Закона о банкротстве названы процедуры, применяемые в деле о несостоятельности (банкротстве): наблюдение, финансовое оздоровление, конкурсное производство, мировое соглашение, внешнее управление. Данные процедуры, отмечает Е.Ю. Алексеева, имеют определенное материально-правовое «наполнение», однако каждая обладает своей природой и содержанием . ———————————

Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 7. С. 40.

На практике при банкротстве застройщика объектов долевого участия в строительстве на начальном этапе вводится процедура наблюдения, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве).

В этих целях арбитражным судом назначается арбитражный (временный) управляющий, который в пятидневный срок с даты утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства о введении наблюдения и возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве). С даты введения процедуры банкротства реализация права собственности и иные способы защиты прав участников долевого строительства могут быть осуществлены только в рамках процедуры банкротства. Уведомление дольщиков-кредиторов происходит путем публикации арбитражным управляющим сообщения о введении наблюдения в официальном издании. Согласно п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов дольщики-кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати дней (включая нерабочие дни) с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Соответствующее заявление, содержащее требование к должнику-застройщику, дольщик должен направить в арбитражный суд, а также временному управляющему. Чем грозит дольщику пропуск вышеуказанного тридцатидневного срока? В этом случае он лишается права участвовать в первом собрании кредиторов, на котором принимаются стратегически важные вопросы, касающиеся судьбы объекта долевого строительства и требований кредиторов, такие как: принятие решения о введении финансового оздоровления или об открытии конкурсного производства и продаже имущества должника с торгов; образование комитета кредиторов и др. Так, например, в случае принятия первым собранием кредиторов решения о финансовом оздоровлении утверждаются предлагаемый срок финансового оздоровления, план финансового оздоровления и график погашения задолженности. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (ст. 142 Закона о банкротстве). Требования дольщиков, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника. Следует отметить, что еще не так давно возможность восстановления дольщикам сроков на предъявление требований к застройщику в рамках дела о банкротстве не допускалась (см.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 26 июля 2005 г. N 93) . Однако в феврале 2013 г. ВАС РФ защитил права участников долевого строительства, отметив, что в случае пропуска дольщиком срока на предъявление требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении. ВАС РФ так сформулировал свою правовую позицию: «Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» (см.: Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 27 февраля 2013 г. N ВАС-14452/12). В частности, уважительной причиной пропуска дольщиком указанного срока считается отсутствие доказательств уведомления арбитражным управляющим участников строительства о возможности предъявления последними своих требований. ———————————

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. N 93 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 10.

Существуют два вида требований: о передаче жилого помещения в собственность и денежное требование.

Как правило, участник долевого строительства заявляет требование о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, в случае если дом введен в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Основанием к этому является высокая степень готовности дома, полное завершение общестроительных работ, внутренних специальных работ, работ по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 7 информационного письма от 25.07.

2000 N 56 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения . ———————————

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9.

Денежное требование целесообразно заявлять, когда дом находится на стадии котлована. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 201.

1 Закона о банкротстве оно может быть заявлено в следующих формах: — о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; — о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; — о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; — о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве в числе других требований кредиторов застройщика расчеты по денежным требованиям участников долевого строительства производятся в третью очередь. При этом следует учитывать, что дополнительные требования, в частности суммы возмещения убытков в форме упущенной выгоды, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, являются мерой ответственности и в соответствии с п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся мораторных процентов. Что касается требований возмещения морального вреда, то они подлежат включению в первую очередь реестра требований (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 марта 2013 г. N Ф09-8682/10 по делу N А71-2830/2010; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2014 г. N 10АП-6360/14). Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложениями документов, подтверждающих их обоснованность, и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда. Необходимым условием для предъявления денежного требования и определения сумм, подлежащих установлению в реестр требований кредиторов, является расторжение договора долевого участия в строительстве. Соответственно, дольщик, расторгнувший договор долевого участия в строительстве, уже не может предъявить требование о передаче ему жилого помещения. Напротив, включение требования дольщика о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов не лишает его возможности впоследствии обратиться с денежным требованием, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных п. 1 ст. 201.10 и п. 1 ст. 201.11 названного Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со ст. 201.5 Закона о банкротстве (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2012 г. N Ф08-268/12 по делу N А53-16429/2009). Л.Б. Шейнин замечает, что в любом случае недостроенный объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности . ———————————

Шейнин Л.Б. Кому принадлежат «недострои»? // Нотариус. 2013. N 6. С. 31.

Источник: http://www.sudmos.ru/articles/investirovanie/kuplya-prodazha_725.html

Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика

За последние 5-6 лет рынок недвижимости в России пережил серьезный кризис. Крупные строительные компании пережили его относительно безболезненно, но некоторые застройщики вынужденно запустили процедуру банкротства.

Что делать честному участнику долевого строительства в таких условиях? На этот вопрос мы и постараемся ответить. Эта статья поможет разобраться, что происходит с дольщиком при банкротстве застройщика, что говорит судебная практика, и какие права есть у клиента такой компании.

Разберемся, какие действия стоит предпринять сразу после того, как вы узнали о разорении компании.

Изображение с сайта moskva.kvobzor.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

Разобраться в договоре

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Определиться с типом иска

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта.

Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект.

Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Банкротство застройщика: что говорит закон и судебная практика

Изображение с сайта mestoprozhivaniya.ru

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены.

Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии.

Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата.

В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами.

Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Важно

Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.

Особенности процедуры банкротства застройщика по состоянию на 2017 год

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • Внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании.

Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство.

Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Какие действия предпринять и какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика

Изображение с сайта intrening.ru

По закону клиенты разорившейся строительной компании включают свои претензии в общий реестр требований кредиторов или в реестр требований передачи жилых помещений.

Выбор конкретного действия зависит от того, что дольщик хочет получить от обанкротившейся компании: денежные средства или недвижимость.

Подать заявление на включение в оба реестра сразу тоже возможно, если вы одновременно хотите оформить собственность на квартиру, компенсировать судебные издержки и получить выплату по неустойке.

Срок подачи заявления ограничен 30-ю днями, если запущена процедура наблюдения. В этом случае все заявления подаются внешнему управляющем. Если запущено конкурсное производство, дольщик направляет документы в арбитражный суд. Ограничение по срокам тоже есть – нужно уложиться в 2 месяца с момента старта процедуры.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

Строительные компании часто пытаются замаскировать договоры о долевом строительстве под инвестиционные контракты и договоры купли-продажи.

Компании идут на такой шаг, чтобы в случае разорения разбирательства проходили без применения поправок их параграфа №7, о котором мы говорили выше. Благодаря поправкам из седьмого параграфа суд может признавать такие документы договорами о долевом участии в строительстве.

Это значит, что при разбирательстве суд применит к строительным компаниям более строгие правила, отраженные в седьмом параграфе закона «О банкротстве».

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Заключение

Мы выяснили, что делать дольщик при банкростстве застройщика, какие особенности процедуры нужно учитывать по состоянию на 2017 год и как применяется закон в судебной практике. Действия клиента разорившейся строительной компании зависят от трех факторов:

  • Характера подписанного договора
  • Стадии судебного процесса
  • Требований самого клиента.

Дольщику проще всего подать заявление на признание права собственности на готовую квартиру или на долю в инвестиционном контракте.

Если суд удовлетворит такие требования, имущество клиента будет выведено из общего конкурса. Не рекомендуется требовать возврата денежных средств.

После уплаты всех издержек и неустоек у обанкротившейся фирмы может просто не остаться свободных денег, и дольщик останется ни с чем.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: http://banki-dolgi.ru/articles/bankrotstvo-yuridicheskikh-licz/bankrotstvo-zastrojshhika-osobennosti-proczedury-zakon-i-sudebnaya-praktika.html

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать?

Риск покупки недвижимости по ДДУ заключается в возможной потере вложенных средств, проблем с банком, если недвижимость оформлялась в ипотеку, в потере квартиры. Это может произойти, если наступило банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в такой ситуации?

Прежде всего, не паниковать! Да, главным из потенциальных рисков долевого участия в строительстве считается несостоятельность застройщика. Да, она иногда рушит светлые планы на будущее.

Но когда это случилось, важно не впадать в истерику, а действовать разумно, дальновидно, быстро и с головой. Как именно, Вы сейчас узнаете.

Крайне желательно при этом найти юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства.

Как отслеживать угрозу банкротства?

Интернет сейчас под рукой абсолютно у всех. Это значит, что каждый может проверять благонадежность застройщика, естественно, на момент подписания договора и контролировать ситуацию позднее, практически, в любой удобный момент.

Возьмите в привычку мониторить сайт арбитражного суда – когда к юридическому лицу предъявляются иски, они попадают в систему «Электронный страж», по которой достаточно легко отслеживать ход судебных дел, зарегистрировавшись и подписавшись на обновления процессов.

У приставов есть своя база – банк исполнительных производств, где, постаравшись, тоже можно обнаружить полезную информацию. Наконец, сайты появились и у судов общей юрисдикции.

Хоть в размещенной там информации и сложно ориентироваться, разобраться и искать то, что надо, Вы со временем научитесь. Если появляется один процесс, то надо призадуматься, хотя это может оказаться случайностью.

Если два или несколько процессов, есть задолженность по исполнению решений суда – пора бить тревогу, что-то с застройщиком творится неладное!

Важно! К сожалению, так происходит только при реальном банкротстве.

Если оно фиктивное, то есть заранее спланированное, о проблемах дольщики узнают в последнюю очередь, когда делить и искать будет некого и нечего.

Поэтому рекомендуем прислушиваться к «сарафанному радио». В этом деле дыма без огня не бывает, и если в Интернете появились тревожные слухи и негативные отзывы, пора принимать меры.

Официальные сведения об инициации в отношении должника процесса банкротства и запуске его начальной стадии — введении процедуры наблюдения и назначении временного управляющего, можно получить в газете «Коммерсантъ». Сейчас она присутствует и в веб-пространстве, поэтому, при должной степени бдительности, Вы будете в курсе событий.

Когда будет назначен управляющий, а происходит это исключительно в судебном порядке, он обязан в течение 5 дней с момента своего утверждения отправить уведомления всем дольщикам. Делается это для того, чтобы они могли в форме установленной законом процедуры предъявить свои требования.

Их, за редкими исключениями, можно подавать за весь процесс дважды – при введении наблюдения и при открытии конкурсного производства. Так что, если вдруг Вы не успели сделать это сразу, то сможете включиться в реестр требований ближе к окончанию процесса.

Хотя вряд ли это пойдет вам на пользу.

Когда застройщик банкротится, что делать дольщику?

Законодатель наделил участников долевого строительства несколькими способами отстаивания их интересов на этот печальный случай.

Путь 1. Идем в суд, подаем заявление об установлении требований

Вы можете обратиться в арбитражный суд и подать в дело банкротства застройщика одно из нескольких требований:

  • Передать вам жилое помещение;
  • Вернуть деньги;
  • Заявить односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, которые вы взяли на себя, заключая ДДУ.

Эти возможности закреплены в статье 201.4, пункте 2 N 127-ФЗ.

Особенности банкротства застройщиков предусматривают, что требование о передаче квартиры можно предъявить, когда дом фактически построен. Такое требование участника включается в отдельный реестр — по передаче жилых помещений, являющийся компонентом общего реестра всех заявленных требований кредиторов.

Деньги полагаются участнику, который отказывается от исполнения договора, и такое требование может быть заявлено в процессе конкурсного производства. Притязание может быть также обусловлено прекращением договора или признанием этой сделки недействительной либо незаключенной.

Можно просить вернуть:

  • Деньги, которые были выплачены застройщику до расторжения договора, либо деньги, которые фактически не были выплачены, но рассчитаны по стоимости подлежащей передаче квартиры;
  • Возмещение реального ущерба, возникшего из нарушения застройщиком его обязательств по договору, еслизастройщик банкротится, а дом не достроен;
  • Деньги, переданные по оказавшемуся впоследствии недействительным или незаключенным договору, либо, опять же, их компенсацию в размере стоимости имущества;
  • Суммы неустойки и штрафа, которые застройщик обязан заплатить при несдаче объекта в срок, когда этот срок оказывается нарушенным.

Банкротство застройщика при долевом строительстве – не всегда катастрофа. Схема отражает, какие возможности есть у дольщика.

Итак, если Ваш застройщик – банкрот, подавайте заявление, не забудьте указать в нем то, что указано ниже, по пунктам!

  1. Адрес и название арбитражного суда;
  2. Номер дела;
  3. Юридически правильное название должника, его адрес;
  4. Полные данные временного (арбитражного) управляющего – ФИО, почтовый адрес – они присутствуют в публикации объявления о начале банкротства;
  5. Ваши полные данные – от ФИО и паспортных данных до электронной почты;
  6. Реквизиты заключенного Вами ДДУ ( и его копию – в приложение);
  7. Точные данные жилого помещения, дома, где оно должно находиться, позволяющие однозначно его идентифицировать;
  8. Договорную стоимость квартиры и размеры тех средств, которые фактически были переданы застройщику, с подтверждением таких оплат и описанием подтверждающих документов;
  9. Доказательства неисполнения застройщиком его обязательства по передаче квартиры;
  10. Формулировка вашего требования со ссылкой на закон о банкротстве (застройщика и вообще всех юридических лиц), АПК, иные нормативные акты в подтверждение притязаний.

Действия дольщика при банкротстве застройщика, когда Вы хотите требовать деньги, состоят в подаче заявления в арбитражный суд, где кроме выше указанного надо отразить следующее:

  • Непосредственно отказ от исполнения ДДУ с указанием его реквизитов (когда денежные требования вы обуславливаете отказом от договора);
  • Прошение о включении вас в реестр требований.

Сюда можно отнести возмещение реального ущерба. Он оценивается не с «потолка», а на основе данных отчета, подготовленного независимыми оценщиками. Их привлекает управляющий, их услуги оплачиваются из средств должника.

До подачи заявления в арбитражный суд его копию и копии всех приложений к нему надо отправлять застройщику-должнику и управляющему.

Выполняйте отправление заказным письмом и обязательно с уведомлением! Квитанции об отправке также нужно приложить к вашему требованию.

Его не обязательно нести в суд лично – можно передать с представителем, отправить почтой или воспользоваться онлайн-системой «Мой Арбитр».

Права дольщиков при банкротстве застройщика защищаются законом, но надо соблюдать предельно установленные для этого сроки!

Знать о них в такой ситуации просто необходимо:

  • Подать заявление можно не позднее 30 дней после публикации в «Коммерсантъ» объявления о начале банкротства.
  • Не позднее 2 месяцев после публикации сообщения о том, что состоялось банкротство застройщика при долевом строительстве (2016 год был, к счастью, не слишком «урожайным», посмотрим, что будет в текущем) и введено конкурсное производство.
  • Срок для предъявления требований отсчитывается с даты направления участникам уведомления, которое составляет и направляет управляющий.
  • Пока идет внешнее управление (это такая стадия несостоятельности), на любом его этапе, хотя оно на практике встречается редко.

Далее за включение этих требований в реестр отвечает арбитражный суд – основанием для включения служит определение, принимаемое судьей. Если застройщик обанкротился, первое, что стоит делать дольщикам, это обращаться за компетентной юридической помощью, чтобы у Вас был профессиональный представитель, в том числе, в судебных процессах. Потому что их течение порой непредсказуемо.

Помните, что от физического лица в суде действует только нотариально заверенная доверенность на представление интересов!

Что еще делать, если застройщик банкрот?

Путь 2. Обращаемся к страховщику

Ответственность застройщика-должника должна быть застрахована. Банкротство является страховым случаем, в большинстве ситуаций, поэтому дольщик вправе требовать от страховой организации причитающихся ему выплат, а именно денежной суммы в размере требования, которое включили в реестр.

Страховщику надо представить подтверждающие документы, главными из которых будут:

  • Решение арбитража об открытии конкурсного производства;
  • Выписка из реестра требований кредиторов.

То, как и когда будут выплачены средства, определяется условиями страхования. Управляющий же уменьшит требование, включенное в реестр, на ту сумму, которую фактически получит дольщик.

Часто возникает и такой вопрос: если застройщик обанкротился, что делать с ипотекой? Банки прекрасно осведомлены о рисках, которые несут в себе договоры долевого участия, они предусматривают в договорах залога условия, выгодные им самим. Но часто именно по требованию банков к ДДУ предусматриваются договоры поручительства.

Путь 3. Обращаемся к поручителю

Нередко поручителями застройщика выступают банки, организации-участники или учредители застройщика.

При несостоятельности последнего дольщик вправе требовать компенсации от лица, давшего обеспечение обязательства застройщика в виде поручительства.

Размер выплаты, на которую участник может при этом претендовать, ограничен суммой, включенной судом в реестр. Выплата осуществляется на основаниях, прописанных в соответствующем договоре.

И в этом случае конкурсный управляющий также исключает фактически полученную участником сумму из общего размера его требования.

Путь 4. Пользуемся средствами из компенсационного фонда

Источник: http://novostroyki.guru/stati/chto-delat-dobroporyadochnym-uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-pri-bankrotstve-zastroyshchika/

Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, инструкция

В нашей стране довольно распространена практика признания застройщиков банкротами. В отличие от несостоятельности любого другого юридического лица, при банкротстве застройщика в первую очередь страдают участники программы долевого строительства, которыми уже оплачена часть или полная стоимость будущего жилья.

При данной процедуре суд признает несостоятельность застройщика и невозможность исполнения им своих обязательств, запуская длительную процедуру банкротства. Будущее дольщиков в этом случае видится весьма туманным, ведь от грамотного их действия зависит судьба уже уплаченных ими средств и строящегося жилья.

Что может поделать дольщик в подобной ситуации, и как защитить свои права и законные интересы?

Законодательное регулирование

Действующее правовое регулирование тщательно предусматривает порядок и правила признания  лиц банкротами. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данную сферу правоотношений, является ФЗ «О несостоятельности», в котором предусмотрен отдельный параграф, касающийся банкротства застройщиков.

Данный законодательный акт тщательно регулирует порядок признания строительной компании банкротом, а также предусматривает особенности данной процедуры для определенных субъектов.

К числу таких субъектов  относятся и застройщики. Нюансы процедуры их банкротства предусмотрены в параграфе 7 главы 9 указанного законодательного акта.

В нем также предусматриваются определенные гарантии для дольщиков.

Гарантии для дольщиков

Какие именно гарантии предусмотрены  законом для дольщиков?

К их числу можно отнести следующие гарантии дольщикам:

  • дольщик имеет право выбрать форму компенсации: он может потребовать денежную компенсацию или передачу жилого помещения в натуре;
  • их требования удовлетворяются в третьей очереди (в первой очереди погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда);
  • дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов;
  • участники строительства могут также потребовать выплату компенсации за понесенный ущерб;
  • при заключении мирового соглашения требуется согласие не менее ¾ дольщиков, которые включены в реестр кредиторов;
  • требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено несколькими способами, предусмотренными законодательством.

Последовательность действий дольщика при банкротстве застройщика

Итак, застройщик объявлен банкротом. Какие именно действия должен предпринять дольщик для получения удовлетворения своих требований?  Весь перечень действий описан в законодательстве «О несостоятельности (банкротстве)», но мы постараемся отразить основные и имеющие ключевое значение моменты.

Важно! Закон о несостоятельности гласит, что арбитражный управляющий обязан известить всех дольщиков о введении наблюдения по отношению к застройщику. Направить уведомление  управляющий должен в течение 5 дней с момента своего назначения.

Шаг 1. Подготовка заявления о включении требований в реестр кредиторов

После получения уведомления о введении наблюдения по отношению к застройщику дольщик должен предпринять определенные меры, направленные на защиту своих прав и законных интересов. В первую очередь нужно добиться включения в реестр кредиторов.

Важно! Открытие конкурсного производства дает возможность участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от выполнения своих обязательств по договору, заключенному с застройщиком.

Для включения в реестр кредиторов  следует определиться с характером требований. В частности, дольщик может потребовать:

  • выплату определенной денежной суммы, в том числе и причиненного ущерба;
  • передачу в собственность жилого помещения, если оно готово или почти готово.

После этого следует составить соответствующее заявление для предъявления суду.

Следует помнить о том, что заявление — процессуальный документ,  который должен быть составлен в соответствии с определенными законодательными требованиями.

В нем должна быть указана следующая информация:

  • данные сторон судебного производства (наименование, адреса);
  • данные суда, который рассматривает конкретное дело;
  • номер дела о банкротстве;
  • сущность спора – дата открытия производства, ссылка на уведомление о введении процедуры наблюдения и т.д.,
  • требования кредитора;
  • обстоятельства, из которых они вытекают;
  • ссылка на соответствующие законодательные акты.

Также к заявлению следует прикрепить все те документы, которые могут послужит доказательством изложенного.

Например, если кредитор предъявляет требование о предоставлении жилой площади, то ему следует представить суду доказательства полной или частичной оплаты той суммы, которая должна была быть передана застройщику.

Важно! Если кредитор ранее предъявил исковое заявление в суд, и на основании соответствующего судебного решения было возбуждено исполнительное производство, при введении наблюдения оно подлежит окончанию, и кредитор должен повторно предъявить заявление в арбитражный суд для включения своего требования в реестр.

Для составления заявления лучше обратиться к опытным юристам. Наши специалисты готовы оказать всю необходимую помощь при подготовке заявления дольщика о включении его требований в реестр кредиторов.

Шаг 2. Предъявление заявления в суд

Следующий шаг —  отправка заявления. Заявление и прилагаемые к нему документы должны быть отправлены не только арбитражному суду, но и застройщику и арбитражному управляющему. Если документы отправляются по почте, то нужно отправить их с уведомлением  о получении.

При этом следует соблюдать сроки, предусмотренные действующим законодательством. В частности, кредитор может предъявить требование:

  • в течение 30 дней с момента опубликования соответствующего уведомления о том, что по отношению к застройщику было введено наблюдение;
  • в течение 2 месяцев с момента опубликования уведомления о признании должника банкротом.

Эти сроки должны быть соблюдены в обязательном порядке, поскольку их пропуск повлечет отказ в принятии заявления, если только не заявлено ходатайство о восстановлении срока и причины его пропуска не были уважительными.

Шаг 3. Рассмотрение заявления и удовлетворение требований кредитора

Следующий этап – рассмотрение предъявленного заявления. Если оно соответствует обязательным законодательным требованиям, и кредитор сделал все правильно, то суд удовлетворит его требования и включит их в соответствующий реестр кредиторов.

После включения требования дольщика в реестр кредиторов ему остается ждать погашения долга или получения жилой площади, в зависимости от типа предъявленного требования.

Также крайне желательно принимать участие в собраниях кредиторов и предпринимать все необходимые действия, направленные на закрытие собственных требований.

К числу возможных действий, которые может предпринять дольщик, относятся следующие:

  • предъявление требования страховщику, если ответственность застройщика застрахована и банкротство входит в перечень страховых рисков. В этом случае требование о выплате денежной компенсации может быть предъявлено непосредственно страховщику;
  • обращение к поручителю, если выполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством третьего лица. Такое обращение так же осуществляется минуя арбитражный суд;
  • предъявление требования в соответствующий компенсационный фонд, формирование которого началось с 01.01.2017 г. Но на практике данный способ получения компенсации еще широко не применяется, так как он требует дальнейшего усовершенствования.

Важно! Гражданин также может потребовать от суда признать свое право собственности на квартиру.

Подобная ситуация возможна в тех случаях, когда до признания застройщика банкротом и до введения наблюдения здание было полностью построено и введено в эксплуатацию, а квартира была передана дольщику путем подписания передаточного акта или другого подобного документа, но сам факт перехода права собственности не был оформлен в Росреестре.

Из вышеуказанного следует, что действующее законодательство тщательно регулирует порядок признания застройщика банкротом, а также предусматривает определенные гарантии для защиты прав дольщиков.

Но банкротство – процесс довольно сложный, и если вы оказались в подобной ситуации, то желательно воспользоваться услугами квалифицированного и опытного специалиста. Только опытный юрист с большим стажем работы в сфере банкротства может в полной мере защитить ваши права и законные интересы.

(2 , 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: http://bankr.ru/bankrotstvo-yuridicheskix-lic/zashhita-prav-dolshhikov-pri-bankrotstve-zastrojshhika-instrukciya.html

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Публикация от 12.08.2015

Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов.

Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства…

В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки.

Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда.

Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).

Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы.

В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.

Услуги Бюро: Адвокат по делам об участии в долевом строительстве.

Во втором случае, когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:

  • в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то есть расторгнуть договор) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
  • сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).

В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств.

Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы.

Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично.

Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.

Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.

Консультации Бюро: FAQ по вопросам участия в долевом строительстве.

Публикация Бюро: Закон о Фонде застройщиков.

Публикация Бюро: Выплаты из Фонда застройщиков.

Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ» сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика.

Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы.

При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).

При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.

Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается.

Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства.

Не следует надеяться, что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.

Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено.

Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости.

Так называемый «реестр обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.

Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства.

Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора.

Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.

Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции, даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).

Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков.

На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика.

Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.

Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.

Адвокат Надежда Домкина

Источник: https://www.AdvoDom.ru/advice/bankrotstvo-zastrojshhika.php

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть