Признание договора купли-продажи недействительным: алгоритм действий и особенности

Содержание

DAT-СПб Группа компаний

Признание договора купли-продажи недействительным: алгоритм действий и особенностиОСПАРИВАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 15.05.2017 11:33

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости — процедура его признания недействительным или незаключенным. Подробнее о том, кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости, рассказывается далее в статье.

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

•    участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);

•    иное лицо, прямо указанное в законе.

ВАЖНО! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25).

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока.

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

•    заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;•    подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;•    заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;

•    подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

•    Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.•    Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).

•    В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства.

ВАЖНО! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

•    расписка;•    выписка по банковскому счету;

•    квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи.

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязательства вернуть недвижимое имущество.

Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

•    Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: http://dat.spb.ru/novosti/news_post/osparivaniye-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Ответ на экзаменационный вопрос. Особенности рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными

Ответ на экзаменационный вопрос. Особенности рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными

Чаще всего судебные споры возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи и дарения жилых помещений. Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на сделки, признанные таковыми судом по предусмотренным ГК РФ основаниям (оспоримые сделки), и сделки, для признания недействительными которых решение суда не требуется (ничтожные сделки).

Оспоримые сделки — это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороком воли лица, совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица — за пределы установленных ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств).

Во всех этих случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной, исходя из избранного истцом основания.

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п. 2 ст.

166 ГК РФ, является то, что в нормах ГК, устанавливающих основания недействительности таких сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом недействительной.

Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Такие последствия могут быть применены судом и по своей инициативе при отсутствии соответствующего требования.

Ничтожными являются сделки, совершенные с пороком субъектного состава либо из формы или содержания которых с очевидностью вытекает их недействительность.

Это сделки, совершенные лицом, не обладающим правом совершать сделки (недееспособным, несовершеннолетним в возрасте до 14 лет), либо с несоблюдением требуемой законом формы, а также сделки, содержание которых порочно или не соответствует закону (мнимые и притворные, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Заинтересованное лицо не лишено возможности требовать в судебном порядке подтверждения недействительности ничтожной сделки (п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, данное право возникает у приобретателя по договору с момента такой регистрации (ст. 131, 223 ГК РФ).

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (пп. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

В судебном порядке может быть обжалован и отказ регистрирующего органа произвести регистрацию сделки и перехода права собственности. Такой отказ допускается, если не соблюдены установленные законом требования для совершения и регистрации сделок.

Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника; отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При разрешении исков об оспаривании договоров об отчуждении жилых помещений, в которых проживают названные члены семьи собственника жилого помещения, необходимо учитывать не только права собственника и правила о порядке заключения и регистрации сделок, но и указанные выше требования, направленные на защиту жилищных прав лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Право собственности на жилой дом, квартиру, приобретенные по договору купли-продажи, возникает только у лица, указанного в договоре в качестве покупателя, и регистрируется за этим лицом. Посторонние для него лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, имеют право лишь возврата переданной ими суммы.

Что касается членов семьи, то суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.

Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права.

Поэтому он не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно считают на практике.

Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.

Споры при договорах дарения:

Источник: http://legalquest.ru/zhilishhnoe-pravo/osobennosti-rassmotreniya-sporov-o-priznanii-dogovorov-kupli-prodazhi-dareniya-meny-zhilyx-pomeshhenij-nedejstvitelnymi.html

Признание договора купли-продажи автомобиля недействительным

Признание договора купли-продажи автомобиля недействительным

Продажа или покупка автомобиля – всегда рискованная сделка. Пытаясь снизить цену и заключить более выгодный договор, стороны идут на всякие ухищрения, не понимая, что такими мероприятиями вредят сами себе.

А результат такой беспечности: вторая сторона подделывает документы, скрывает важные факты и добиться справедливости после сделки становиться крайне сложно. Но выход все же есть: можно признать заключенный договор купли-продажи на ваше авто недействительным.

Это сложная задача даже для опытного юриста, но если знать, как действовать – шанс  все же есть.  Давайте разбираться с чего начать.

 Немного о законе

Недействительная сделка – это та, совершая которую были явно нарушены положения закона. Как результат, такие действия не влекут наступления никаких юридических последствий. Но и здесь есть нюанс. Не стоит путать недействительную сделку с ничтожной.

Итак, признаки ничтожности договора купли-продажи на автомобиль:

  • Вторая сторона на момент сделки была недееспособной (статус подтвержден судом ранее).
  • Сделка не соответствует нормам закона: договор неправильно составлен, не указана сумма или предмет покупки и т.д.
  • Мнимость сделки – то есть стороны заключили соглашение, при этом не имели намеренности ее исполнять. Например, машину не передали новому владельцу.
  • Фиктивность или  притворность – договор купли-продажи просто прикрывает другую незаконную сделку.
  • Вторая сторона младше 14 лет.
  • Цель сделки явно противоречит правопорядку и нравственности.

Недействительная сделка – как определить?

А когда же появляется шанс обратиться в суд и восстановить нарушенные права? И тут законодатель дает нам перечень таких обстоятельств. Анализируйте ситуацию и если был хоть один признак – можно попробовать восстановить права:

  • Несовершеннолетие одной из сторон сделки.
  • Заблуждение одной из сторон – обман, подмена документов, неосведомленность (например, муж продал авто без ведома жены).
  • Лицо, заключающее договор, просто не осознавала последствий своих действий – доказать это сложно.
  • Договор подписан под давлением, имели место угрозы и другие проявления насилия – придется подтверждать фактами или искать свидетелей.
  • Вторая сторона недееспособна или ограничена в дееспособности судом.

сложность в этом процессе – это доказательная база. Письменные документы, свидетели, аудио- и видеозаписи, экспертные заключения и т.д. Да и это не гарантия, того что вы выиграете в суде, ведь судья имеет право не принять некоторые доказательства, мотивируя это их ненадлежащим получением.

Алгоритм для самостоятельного признания сделки недействительной

Если вам стал известен любой из вышеперечисленных  фактов (признание сделки недействительной) начинаем собирать пакет документов для подачи иска в суд:

  • Обязательно сохраните оригинал договора купли-продажи.
  • Предъявите документы на приобретаемую/продаваемую машину. Желательно, конечно, оригиналы, но подойдут и ксерокопии.
  • Документы  (ксерокопии) или хотя бы адрес второй стороны.
  • Подтверждение, что вами были переданы деньги: чек, выписка по банковскому счету.
  • Заказываем экспертизу, если приобретенное авто находится в несоответствующем техническом состоянии, о котором вы ни были предупреждены или просто не могли этого сразу заметить, установить.
  • Представляем расписки, если они есть или предварительный договор.
  • Ищем свидетелей, которые могут подтвердить сам факт сделки или указать на нарушения, дать «нужные» показания.

Именно грамотный иск поможет вам добиться нужного результата.

На какие статьи можно ссылаться в иске:

  • ст. 460 Гражданского кодекса РФ – если на момент передачи авто на него были наложены ограничения или присутствовал интерес 3 лиц.
  • ст. 167 ч. 1 ГК РФ – недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, что наступили в результате ее недействительности.
  • ст. 167 ч.2 – можете требовать полное возвращение средств или транспортного средства по причине признания  сделки недействительной или возмещение в виде другого имущества стороны.
  • ст. 168 ГК РФ – апеллируем к суду, что были нарушены требования закона или иных правовых актов. Так что эта сделка оспорима.

иска:

  1. Описываем ситуацию.
  2. Ссылаемся на нормы закона.
  3. Предъявляем требования о признании сделки недействительной.
  4. Требования о восстановлении правовых последствий договора.
  5. Полные сведения о спорном автомобиле.
  6. Приложены все собранные доказательства.

Помните, в каждом конкретном случае очень много нюансов, которые необходимо учесть при обращении в суд, так что решать как действовать только вам.

— Опасности договора купли — продажи автомобиля 

Источник: http://VipWash.ru/avtoyurist/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-avtomobilya-nedeystvitelnym

Как признать сделку по покупке земли незаконной?

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Как составить договор купли-продажи квартиры в ипотеку?

Одним из наиболее распространённых видов сделок с недвижимостью, можно считать куплю-продажу.

Законодательство проходит множественные преобразования год от года, но и сегодня мошенникам удаётся провести некоторые сделки, итогом которых может стать потеря денежных средств честным приобретателем или имущества добросовестным собственником.

В том случае, если соглашение было заключено с нарушением законодательства или интересов одной из сторон, оспаривать действительность договора купли-продажи потребуется в суде.

О том, как проходит процедура признания договора купли-продажи недействительным, мы расскажем в нашей статье. Поставить законность сделки под вопрос можно лишь в судебном порядке, что требует составления и подачи соответствующего искового заявления, о правилах составления  которого мы также поведаем своим читателям.

Ничтожная и недействительная сделка

Ничтожность и недействительность сделки с точки зрения законодательства являются абсолютно разными вещами. Так ничтожной может считаться сделка, при заключении которой:

  • Договор или сам факт продажи имущества можно считать незаконным, поскольку процедура нарушает существующее законодательство;
  • Одна из сторон является недееспособной, несовершеннолетней или неполномочной;
  • Сделка противоречит законам нравственности;
  • Выявлена противоречивость соглашения.

Недействительность соглашения может являться следствием ничтожности сделки. Ничтожность сделки, может быть выявлена одной из сторон самостоятельно при изучении текста соглашения или документов на недвижимость.

В дальнейшем это потребует обращения в суд, для признания такого соглашения недействительным, по причине его ничтожности.

То есть, ничтожность сделки может явиться основанием для обжалования законности произведённой купли-продажи.

Как признать

Стоит понимать, что обращение в суд должно быть обосновано. Под основаниями подразумевается причина обращения, ведь требовать признания недействительной сделку купли-продажи, можно лишь в тех случаях, когда она действительно произведена с нарушениями закона или прав и интересов граждан. Основаниями для обращения можно считать:

  • Нарушение норм составления соглашения;
  • Сделка является мнимой или притворной;
  • Отсутствие прав на заключение договора купли-продажи у одной из сторон соглашения (здесь, как отсутствие права собственности, что является помехой в оформлении купли-продажи, а также недееспособность, или несовершеннолетие одной из сторон соглашения и т.п.);
  • Сделка была заключена под влиянием обмана, заблуждения, под угрозой и т.п.;
  • Сделка нарушает права третьих лиц;
  • Договор заключен в момент, когда одна из сторон не осознавала значения сделки (имеется в виду алкогольное или наркотическое опьянение);

Стоит учесть, что каждое из оснований должно быть, не только указано чётко и со ссылкой на статьи законодательства, но и документально подтверждено.

К примеру, в случае обращения в суд за признанием договора купли-продажи квартиры недействительным, по причине отсутствия согласия всех собственников, потребуется предоставить суду доказательства того, что продавец не имел права продажи без согласования, и письмо от дольщиков, в котором они просят признать сделку ничтожной и недействительной.

Не редко истцы, подающие исковое заявление о признании сделки незаконной, обнаружив не соответствие законодательству, самонадеянно предполагают, что суд в любом случае примет верное решение.

Но, к сожалению, для того чтобы Фемида имела возможность принять правильное решение в короткие сроки, иск должен быть представлен не только в грамотном виде, но и составлен согласно всем правилам ГПК РФ.

Наиболее сложным будет провести признание незаконной сделку купли-продажи, при оформлении которой, не было допущено нарушений.

К примеру, приобретатель получил объект недвижимости, квартиру, в результате сделки купли-продажи оформленной по закону.

В ходе эксплуатации новый собственник обнаружил, что состояние недвижимости гораздо хуже, чем это предполагалось им ранее, и он принимает решение обратиться в суд за признанием сделки купли-продажи незаконной.

Для этого собственнику необходимо будет представить суду доказательство того, что сумма договора не соответствует действительности.

Даже при наличии всех доказательств того, что цена недвижимости была гораздо ниже, чем выплаченные за квартиру денежные средства, приобретателю необходимо будет выстроить иск таким образом, чтобы доказать, что продавец намеренно скрыл дефекты квартиры для продажи её по завышенной цене.

Для этого потребуется помощь грамотного и опытного юриста, который сможет найти факты способные указать на вину продавца и пересмотреть стоимость квартиры в судебном порядке.

Документы для обращения в суд

Касаемо документации, которой необходимо будет снабдить иск, стоит обратить особое внимание на госпошлину, расчет стоимости которой также стоит прикрепить к заявлению.

Поскольку в рамках признания договора купли-продажи недействительным, решается вопрос принадлежности дорогостоящего объекта имущества, то иск можно считать имущественным, и стоимость госпошлины будет строиться из цены договора.

Сегодня сумма, которую заявитель заплатит в казну для признания недействительным договора купли-продажи, стартует от 13 200 рублей, плюс 0.5% от суммы превышающей 1 000 000 рублей. Копию платёжной квитанции необходимо будет приложить к исковому заявлению.

Доказательства того, что договор купли-продажи стоит признать недействительным, также необходимо приложить к заявлению.

Встаёт вполне логичный вопрос, как доказать, к примеру, что продавец был пьян в момент подписания договора, или что на него давили? Предложить конкретную стратегию и дать рекомендации по бумагам, можно только обладая опытом в подобных делах, и имея полное представление об обстоятельствах конкретной купли-продажи.

Самым правильным будет обратиться к юристу, ещё на этапе подготовки заявления. Он сможет составить правильное исковое заявление, которое обязательно примут к рассмотрению, и при вашем желании, сопроводить дело в суде, что значительно повысит ваши шансы на успех.

Требования

При составлении искового заявления о признании сделки купли-продажи недействительной, стоит уделить особое внимание требованиям, состав которых напрямую зависит от интересов заявителя. Первоначальным требованием, разумеется, будет признание договора купли-продажи недействительным, а в остальном всё зависит от вас.

Можно требовать восстановления прежнего положения. То есть по завершению процесса, приобретатель должен будет вернуть продавцу имущество и документы на него, а продавец – денежные средства. Попутно стоит требовать восстановления права собственности за прежним собственником и отмены прав нового.

Заявитель может настаивать на заключении нового договора купли-продажи, взамен ничтожного, в том случае если нарушения касаются, лишь текста соглашения или суммы сделки. При этом желательно представить суду проект договора, для того чтобы судьи могли убедиться в законности нового соглашения и принудить сторону ответчика заключить его.

Конечно, привести чёткий список требований к ответчику, который должен быть выдвинут в рамках искового заявления о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, невозможно. Только зная все обстоятельства дела, и имея широкие познания в области Гражданского законодательства, можно составить чёткий и грамотный список требований, которые точно удовлетворят.

Итог

Планируя обратиться в суд для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, стоит обзавестись поддержкой юриста.

Такие дела юристы называют «адвокатскими», поскольку от судебного представителя здесь требуется не только подача всех документов, но и отстаивание прав клиента в рамках разбирательства, что требует не только юридических познаний, но также харизмы и определённого уровня ораторского искусства.

Не стоит забывать также о том, что существует способ досудебного урегулирования подобных конфликтов. Обнаружив факт способный указать на ничтожность договора купли-продажи, стоит обратиться в первую очередь к другой стороне сделки. Возможно, вам удастся прийти к общему мнению и заключить новый договор купли-продажи или расторгнуть старый без обращения в суд.

Источник: http://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/kak-priznat-dogovor-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym.html

Признание недействительным договора купли-продажи в 2017 году: судебная практика, образец иска, основания и порядок признания договора купли-продажи недействительным, список документов | Жилищный консультант в 2017 году

810

статьи:

Договор купли-продажи

В законодательстве РФ существует такое понятие, как договор купли-продажи. Суть понятия состоит в том, что акт является документальным подтверждением совершения правового деяния связанного с передачей собственного имущества от одного гражданина (или юридического лица) другому (или организации).

Этот документ заключается между участниками соглашения: продавцом и покупателем. Продавец – это дееспособное лицо, достигшее совершеннолетнего возраста и владеющее передаваемым имуществом на правах собственности.

В качестве покупателя может выступать совершеннолетний, дееспособный гражданин, который обладает достаточным количеством денежных средств для оплаты передаваемого имущества.

В случае передачи аванса или задатка допускается составление предварительного договора.

Основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры

Судебная практика признания договора купли-продажи недействительным рассказывает о том что, если существуют законные возражения относительно сделки, то соглашение может быть аннулировано.

Подобная ситуация подпадает под действие статьи 125 АПК РФ. Все случаи, связанные с расторжением акта, решаются в судебной инстанции.

Что касается причин, то договор может быть признан неправомочным по следующим основаниям:

  1. Если содержание документа противоречит нормам закона, то сделка признается ничтожной и имущество подлежит конфискации.
  2. В том случае, если сделка носит мнимый или притворный характер, скрывая волю остальных участников.
  3. Если участник купли-продажи недееспособен или имеет какие-либо ограничения в дееспособности.
  4. В ситуации, когда дееспособное лицо не осознавало своих действий по причине временного состояния недееспособности.
  5. Договор, заключенный с несовершеннолетними гражданами.
  6. Сделки, оформленные с участием несовершеннолетних детей, без необходимого согласия его законных представителей.
  7. Акт, составленный при угрозе жизни и здоровью, а также в результате заблуждения.
  8. Если покупателем является лицо, которое не имеет разрешения на такой вид деятельности, то сделка может быть признана недействительной.
  9. При нарушении прав детей.
  10. Признание договора купли-продажи квартиры недействительным возможно тогда, когда ранее продаваемая собственность была приватизирована незаконно.
  11. Акт аннулируется, если условия составления не были выполнены, в частности, отсутствовала письменная форма документа.

Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Чтобы оспорить правовой статус акта, необходимо обратиться в Арбитражный суд и составить иск +о признании договора купли-продажи недействительным. С таким заявлением могут обратиться участники сделки, либо их официальные представители, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Чтобы не получить в суде отказа по заявлению, необходимо соблюдать ряд рекомендаций по признанию акта недействительным:

  1. Определить законность оснований для аннулирования сделки.
  2. Доказать реальность своих претензий, путем предоставления фактических доказательств, а именно что эти основания имели место на момент сделки.
  3. Подать правильно оформленный иск с соблюдением всех требований и сроков.
  4. Доказать свою позицию в суде, призвав на помощь свидетелей и предоставив необходимые документы.
  5. Ожидать решение суда. В случае отказа можно подать апелляцию.

Список необходимых документов

Для того чтобы подать заявление в суд с целью аннулировать договор купли-продажи, потребуется следующий перечень документов:

  1. Правильно оформленное исковое заявление (образец заявления можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным].
  2. Паспорт или иной документ подтверждающий личность истца.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Документы на недвижимость: вся техническая документация и свидетельство о собственности (если истец является продавцом).
  5. Расписка в получении денег (если истец является покупателем).
  6. Медицинская справка о физическом и психическом состоянии заявителя (если в этом есть необходимость).

Последствия признания недействительным договора купли-продажи

Аннулирование договора может повлечь за собой серьезные последствия, в виде исправления сложившейся ситуации в отношении объекта сделки. Если обе стороны были введены в заблуждение, то исправить ситуацию можно очень просто: участники возвращают друг другу не принадлежащие им вещи.

В том случае, если вернуть переданное имущество не представляется возможным, то возмещение ущерба можно произвести путем выплаты денежной компенсации.

Если одна из сторон умышленно допустила совершение незаконной сделки, а ввернуть имущество не представляется возможным, то суд выносит решение о возмещении ущерба пострадавшей стороне за счет конфискации имущества ответчика.

Конфискация имущества обоих участников сделки в пользу государства производится в том случае, когда обе стороны умышленно нарушили закон.

Пример по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку признания договора купли-продажи квартиры недействительным

Заключение

В заключение можно сделать следующие выводы:

  1. Договор купли-продажи является подтверждением свершения сделки.
  2. В законодательстве прописаны основания, согласно которым документ можно оспорить или аннулировать.
  3. Существует определенный порядок, согласно которого выполняется признание договора купли-продажи недействительным.
  4. Для того чтобы подать заявление в суд необходимо не только правильно составить заявление, но и подтвердить его фактическими доказательствами.
  5. В случае признания акта недействительным, пострадавшая сторона получает компенсацию причиненного ей ущерба.
  6. Большое внимание необходимо уделить оформлению договора.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть