Переуступка прав по дду: что это? все секреты в одном месте!

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав

Переуступка прав по ДДУ: что это? Все секреты в одном месте!

Последнее обновление: 03.02.2016

Ситуация из практики:

В строящемся доме продается квартира. Но продает ее не сам Застройщик, а другое юрлицо (или физлицо), являющееся соинвестором строительства. Продажа происходит путем уступки прав требования на будущую квартиру.

Какие ошибки здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Покупка квартиры по переуступке прав происходит, чаще всего, на завершающих фазах строительства дома, и подразумевает наличие промежуточного звена (Продавца) между Покупателем и Застройщиком. В связи с этим, Договор переуступки прав на квартиру имеет некоторые специфические риски для Покупателя, не зная которые, он может допустить ряд ошибок. Об этом ниже.

Типичная ситуация, когда Продавец (юрлицо или физлицо) демонстрирует Покупателю свой договор с Застройщиком, из которого видно, что он (Продавец) имеет право на получение в собственность одной или нескольких квартир в строящемся доме после его достройки и сдачи в эксплуатацию.

Сам Застройщик при этом подтверждает, что действительно такие-то квартиры отходят Продавцу на основании его инвестиционного участия в проекте, или на основании согласованного с ним взаимозачета, или еще на каком-нибудь основании. При этом, Застройщик не возражает против того, чтобы Продавец уступил свое право требования на одну из квартир третьему лицу (Покупателю).

Покупатель, прочитав сей занятный документ, и получив заверения Застройщика, успокаивается и совершает сделку – передает Продавцу деньги за будущую квартиру под Договор уступки права требования (Договор цессии).

Здесь Покупатель допускает сразу несколько ошибок, которые могут выйти ему боком в будущем.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Во-первых, далеко не каждый договор Продавца с Застройщиком гарантирует наличие у Продавца безусловных прав требования (которые тот планирует передать/продать) на квартиры в доме-новостройке.

Различных договоров с Застройщиком может быть несколько типов, например, Предварительный договор купли-продажи квартиры, Договор инвестирования, Подрядный договор (по которому квартиры передаются подрядчику на условиях взаимозачета), Договор долевого участия, и т.п.

При этом государственной регистрации подлежит только Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а значит факт наличия у Продавца прав требования на квартиру (квартиры) в действительности подтверждается только этим договором (ДДУ).

Важно, что и уступка прав по этому договору также регистрируется в Росреестре (т.е. удостоверяется государственным органом).

Права на строящиеся квартиры, обозначенные во всех остальных договорах, НЕ регистрируются и не подтверждаются государством; эти права обусловлены только текущими отношениями Продавца и Застройщика, и могут быть изменены, дополнены, оспорены, аннулированы и т.п. Соответственно, и уступка прав на основании этих договоров, тоже может измениться, оказаться необоснованной или вовсе потерять свою силу.

Во-вторых, если государственной регистрации Договора переуступки права требования НЕ происходит (когда у Продавца с Застройщиком заключен какой-либо тип договора, кроме ДДУ), то это открывает возможность для «двойных продаж» квартир в строящемся доме. Что это такое – смотри по ссылке.

В третьих, даже если уступка права происходит по ДДУ (с государственной регистрацией уступки), то и здесь может всплыть неприятность для Покупателя. Дело в том, что цена покупки квартиры по Договору переуступки прав, как правило, ощутимо выше, чем стоимость той же квартиры, отраженная в самом ДДУ.

Оно и понятно, ведь Продавец вносил деньги по ДДУ Застройщику гораздо раньше и на других условиях.

Но в случае расторжения ДДУ или признания его недействительным, Застройщик вернет уже конечному Покупателю только ту сумму, которая была указана в ДДУ, а не ту, которую Покупатель уплатил Продавцу по Договору переуступки прав требования квартиры.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Что делать:

Чтобы максимально обезопасить себя, Покупателю следует соглашаться на покупку квартиры по переуступке прав, только если эти права переуступаются по Договору долевого участия (ДДУ), зарегистрированного в Росреестре в установленном законом порядке.

В остальных случаях (при других типах договоров), риски Покупателя значительно возрастают, и сделка будет требовать тщательного изучения отношений Продавца и Застройщика, их взаимных обязательств, гарантий, условий разрешения споров, юридических последствий этих споров, и т.д. И здесь уже без дополнительной консультации юриста не обойтись.

Покупка прав требования на основе ДДУ подразумевает также регистрацию самого Договора переуступки права требования, а значит, исключает возможность «двойных продаж» (два раза зарегистрировать права на одну квартиру невозможно).

Передачу денег за квартиру здесь рекомендуется проводить так же, как это принято на вторичном рынке – после регистрации договора, через банковскую ячейку (наличные) или аккредитив (безнал).

На случай расторжения предыдущего договора (ДДУ), Покупателю следует правильно составить условия текущего Договора уступки права требования.

 А именно – предусмотреть в нем возможность расторжения или признания недействительным первоначального договора (ДДУ), и если такое случится, то Продавец обязуется компенсировать Покупателю разницу между ценой, которую вернет Застройщик, и фактической ценой сделки по переуступке прав на квартиру.

При покупке квартиры по Договору переуступки прав требования, Покупателю не стоит забывать еще один нюанс.

А именно – выплатил ли Продавец Застройщику всю сумму за строящуюся квартиру? Если у Продавца остался долг перед Застройщиком, то сумма сделки по переуступке прав на квартиру должна уменьшиться на сумму этого долга, так как его теперь придется выплачивать Покупателю.

Узнать о наличии или отсутствии долга за конкретную квартиру, можно у Застройщика, запросив у него Акт сверки платежей по этой квартире.

 А саму переуступку прав оформлять следует только с ведома (согласия) самого Застройщика, независимо от того, указано ли такое условие в договоре (в первоначальном ДДУ).

Письменное согласие Застройщика снимает с Покупателя ряд возможных негативных (спорных) последствий такой переуступки.

Дополнительную информацию на эту тему можно также посмотреть в разделе «Вопросы и ответы» — «Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?»

Как грамотно покупать квартиру в новостройке, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (в разделе для первичного рынка).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

09.03.2016

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована.

Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия.

Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.

При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Источник: https://sterium.com/blog/199-kvartiry-po-pereustupke-lakomyy-kusochek-ili-syr-v-mysheloe

Как оформить переуступку прав по ДДУ в 2017 году

Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии.

Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку?

Что это такое

Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.

Она обязательно заключается в письменной форме. Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.

Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны деньги. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.

В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.

: переуступка прав требования по ДДУ

Новый кредитор может изменить условия договора:

  1. Уменьшить сумму процентов.
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  3. Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.

Юридические тонкости

К таковым можно отнести:

 Обязательное участие третьей, заинтересованной стороны сделка может быть признана недействительной, если третья сторона, то есть застройщик не будет участвовать. Его участие заключается в выражении письменного согласия на переуступку прав
 Инструмент защиты дольщика не проработан полностью то есть, продавая свою квартиру по договору переуступки прав дольщик не застрахован от того, что девелопер может запросить грабительские проценты. Законных инструментов борьбы с произволом застройщика сейчас не существует

Если не учитывать эти 2 нюанса, то договор переуступки прав по договору ДУ довольно выгодная сделка для всех сторон.

Возникающие нюансы для покупателя

Главной особенность договора переуступки прав по ДДУ является то, что все долговые обязательства на себя принимает покупатель.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Покупка недвижимости по договору ДУ не такая уж и редкость в современном мире. Суть заключается в том, что дольщик, он же инвестор, купивший квартиру на первоначальном этапе строительства, продаёт её по более высокой цене.

Кроме того, без письменного согласия девелопера осуществить переуступку прав нельзя. Сделка будет признана недействительной.

Договор цессии необходимо регистрировать в органах Росреестра. Сведения о том, что недвижимость была продана по договору цессии, будут занесены в реестр прав на имущество.

Не стоит забывать о том, что дольщик, который продал квартиру по такому договору, получает доход, который облагается налогом.

Между родственниками

Закон не запрещает заключение договора переуступки права на купленную квартиру между родственниками.

У него возникает ситуация, что он больше не может выплачивать застройщику стоимость купленной недвижимости. В этом случае, можно заключить договора цессии с родственником.

В семейном законодательстве существует понятие близких и дальних родственников. К близким относятся:

  • родители;
  • дети;
  • внуки;
  • бабушки и дедушки по прямой линии;
  • супруги.

Если же договор заключается между дальними родственниками, например, между дядей и племянницей, то он заключается по всем правилам и со всеми налоговыми последствиями.

По ипотечному кредиту

Происходит это потому, что недвижимость в нашей стране стоит довольно дорого, и купить её, не привлекая заёмные банковские средства, практически невозможно.

Поэтому и срок кредита ипотечного кредита довольно длинный, и сумма его достаточно велика.

Поэтому он может выдвинуть свои требования и дополнительные условия для заключения договора цессии.

Поэтому если гражданин хочет купить квартиру у дольщика по договору ДДУ и с помощью ипотечного кредита, то застройщик, давая согласие на переуступку, предлагает покупателю на выбор только те банки, с которыми у него заключено соглашение. В противном случае, он не выдаст соглашения на переуступку прав.

Алгоритм оформления

Пошаговая инструкция к оформлению договора переуступки при ДДУ следующая:

 Необходимо подготовить документы дольщику и покупателю, а также проверить на правомерность все документы строительной компании, которая занимается возведением данного здания рекомендуется на этом этапе пригласить юриста, который компетентен в вопросах цессии и долевого строительства.Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить:

  1. Учредительную документацию.
  2. Документы о регистрации в качестве юрлица.
  3. Документы на участок, на котором происходит строительство.
  4. Разрешение на проведение строительных работ.
  5. Проект будущего дома.
  6. Другие документы, подтверждающие, что девелопер производит строительство на законных основаниях
 Теперь необходимо подготовить стороны к сделке для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению. Кроме того на этом этапе стороны подготавливают необходимые документы для совершения сделки
 Составление предварительного договора переуступки если возражений по пунктам договора у сторон нет, то составляется сам договор, и подписывается сторонами
 Происходит регистрация договора в Росреестре и передача права собственности на купленную по договору переуступки, недвижимость

Действия сторон сделки

При переуступке прав по договору ДУ стороны должны:

 Подготовить необходимые документы и составить предварительный договор переуступки
 Обсудить все условия договора если есть какие-либо неточности, их нужно обговорить
 Составить и заключить основной договор переуступки если есть необходимость, то оформить договор ипотечного кредита

То есть, продавец должен:

 Поставить в известность застройщика о том, что он решил продать недвижимость по договору переуступки
 Необходимо получить согласие строительной компании на оформление сделки получить выписку ЕГРП на данный объект недвижимости
 Получить справку о том, что у продавца отсутствует задолженность по уплате взносов за недвижимость если долг перед застройщиком погашен не полностью, то справка будет выдана только при наличии соглашения между продавцом и покупателем о том, что все долговые обязательства покупатель принимает на себя
 Если продавец состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруга / супруги если продавец оформлял покупку недвижимости в ипотеку, то нужно получить согласие банка на переуступку

Покупатель должен произвести следующие действия:

 Подписать кредитный договор если он привлекает заёмные средства для покупки недвижимости
  Если он состоит в законном браке то нужно получить нотариальное согласие второго супруга

Список необходимых документов

В него входит:

 Выписка с банковскими реквизитами юридического лица этот документ подписывается руководителем юрлица, а также главным бухгалтером
 Если стороной является физлицо, то копия его паспорта и оригинал «первичного» договора
 Документы, которые подтверждают, что дольщик расплачивался с застройщиком кроме того, нужны документы, подтверждающие конечную сумму долга
 Выписка из ЕГРЮЛ, содержащая в себе сведения о застройщике, как о юридическом лице важно! Срок действия этой выписки 30 дней с момента её получения. Поэтому стоит обратить внимание на её актуальность
 Если одна из сторон сделки (как правило, это дольщик), находится в законном браке, то необходимо письменное согласие супруга если же сторона не вступала в брак, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт. Выписка выдаётся в органах ЗАГСа по месту жительства заявителя
  Если между супругами заключён брачный договор то необходимо представит его оригинал
 Необходимо предъявить выписку ЕГРП подтверждающую факт совершения или не совершения в отношении уступаемой недвижимости других сделок. Также в выписке будет указано, нет ли на данной недвижимости каких-либо обременений

Образец договора

Договор переуступки прав должен быть обязательно заключён в письменной форме. В нём должны содержаться следующие сведения:

 Дата заключения договора, его порядковый номер, и место его заключения информация об обеих сторонах. В зависимости от того, каким субъектом экономической деятельности является та или иная сторона сделки, и сведения будут указаны разные
 Сведения о предмете сделки например, «первичным» договором может быть договор займа или кредитный договор, касающейся определённой денежной суммы
 Необходимо чётко определить права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и к предмету сделки обязательно нужно указать цену данного договора. Как правило, данная сделка возмездна, то есть платна. Случаи, когда договор цессии является безвозмездной сделкой, редки. Кроме того, это несёт определённые налоговые последствия для стороны договора, если оно является юридическим лицом
 Ответственность сторон этот пункт также должен быть прописан чётко и досконально. В нём должны содержаться все нюансы, которые предусматривают ответственность сторон друг перед другом за нарушения условий данного договора
 Заканчивается договор пунктом «заключительные положения», в котором прописывается досудебный порядок урегулирования конфликтов, форс-мажорные обстоятельства и прочее реквизиты сторон и печати, подписи и прочие атрибуты, которые заверяют согласие сторон на заключение данного договора

Регистрация в Росреестре

Это своего рода гарантия того, что договор заключён по правилам действующего законодательства. Если в договоре будут нарушения, его не зарегистрируют. Это позволяет избежать мошенничества.

Договор не будет зарегистрирован, если стороны не оплатят пошлину. Кроме того, нужно внимательно проверить все данные, которые занесены в договор, так как они будут отражены в реестре прав на данный объект недвижимости.

Если ошибки будут обнаружены после регистрации, их исправление будет оценено в определённую сумму.

Каждой стороне выдаётся по экземпляру, а один остаётся в Росреестре — в «личном деле» данного объекта недвижимости.

Уплата налога

Если он владел недвижимостью менее 5 лет, то обязанность по уплате возникает в полном объёме.

Покупатель также имеет право на такой вычет, в соответствии со ст. 220 НК РФ. Кроме того. Если он покупал недвижимость в ипотеку, он может получить вычет с уплаченных процентов.

Возможные риски

Как и любая другая юридическая сделка, переуступка прав сопровождается определёнными рисками.

Подводные камни при переуступке прав по ДДУ заключаются в следующем:

  Оплата договора происходит только после подписания договора по предварительному соглашению не нужно вносить никаких средств по предоплате
 Данная недвижимость может быть несколько раз перепродана нескольким лицам поэтому перед заключением договора необходимо попросить выписку ЕГРП на данный объект. Также будет сразу видно, есть или нет на данном объекте какие-либо обременения

Поэтому стоит обратиться к специалисту, сферой деятельности которого является заключение договора цессии в сфере долевого строительства.

Чтобы не «попасть» к мошенникам, стоит очень внимательно прочитать не только договора цессии, но и договор ДУ.

Они должны соответствовать друг другу. Ещё лучше — обратиться к специалисту. Который поможет составить договора грамотно, с пользой для покупателя.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-po-ddu.html

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия.

Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал
2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон)
3 Зарегистрированный ДДУ оригинал
4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра
5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора(если объект приобретается в совместную собственность) оригинал и копия
6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требованияпо договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным оригинал и копия
7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору(если требуется) оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Сегодня не редкость ситуация, когда квартиры в еще не построенных домах успевают поменять несколько хозяев, какими образом это возможно? Договор цессии простыми словами это «продажа квартиры по переуступке прав».

Но одно дело приобрести жилье в построенном доме, прошедшем госкомиссию и через месяц получить на руки право собственности, а совсем иное стать обладателем квартиры в строящемся доме, окончание строительства которого виднеется где-то в обозримом будущем, а может и нет.

В наше время нередки случаи, когда застройщик банкротится, или вообще пропадает с деньгами незадачливых покупателей жилья по переуступке прав. В этой публикации мы расскажем про особенности продажи квартиры по переуступке прав.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Фактически и юридически «переуступка прав» не является договором купли-продажи квартиры, а представляет собой изменение стороны в договоре с застройщиком, причем такой способ существует как для договора долевого участия (ДДУ), так и для договоров инвестирования, соинвестирования, переуступка прав возможна и по предварительным договорам купли-продажи и пр. Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего договора с застройщиком и приобретает права по нему.

Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий».

К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования).

Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента».

Как оформить договор переуступки прав?

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку.

Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом.

И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Порядок оформления договора переуступки

Покупателю-цессионарию необходимо получить от продавца-цедента все бумаги, относящиеся к первоначальному договору с застройщиком.

Передача пакета документов (предварительный договор, основной договор, дополнительные соглашения, платежные документы и тд) должна быть подтверждена составлением письменного акта, который свидетельствует о соблюдении всех формальностей и подписывается как цедентом, так и цессионарием.

Заранее стоит убедиться, что за продавцом-цедентом не числится никаких долгов перед застройщиком, были или нет просрочки платежей, не была начислена пеня, которая может повлечь расторжение первоначального договора.

Собственно цессия заключается в письменной форме, в тексте договора переуступки обязательно прописываются все необходимые реквизиты сделки (дата и номер договора цессии).

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Особенности цессии при ДДУ по ФЗ-214

Если договор на долевое участие в строительстве (ДДУ по ФЗ-214) заключен по всем правилам, то покупатель наиболее защищен юридически, он имеет право требовать передачи квартиры в свою собственность в строго отведенный срок по договору.

Для того, чтобы совершить продажу квартиры по переуступке прав, договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, потому что только после государственной регистрации ДДУ дольщик получает права на будущую квартиру, и переуступить свои права на квартиру дольщик-цедент может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Не забывайте, что федеральный закон ФЗ-214 запрещает дольщику-цеденту переуступать права по не полностью оплаченному ДДУ без соответствующего перевода долга на цессионария. В соответствии со статьей №389 ГК РФ договор цессии при долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку требованием к ДДУ является регистрация такого договора в Росреестре.

Особенности цессии при предварительном договоре

Подписанный предварительный договор должен быть подкреплен договором основным, и пока этого не произошло у покупателя нет прав на недвижимость, а есть всего лишь право потребовать от застройщика заключить основной договор.

По предварительному договору денежные расчеты проводиться не могут, такие операции противозаконны, что повышает риски подобной схемы для покупателя.

А уж покупатель-цессионарий запросто может оказаться перед фактом, что с него будут требовать повторно оплатить стоимость квартиры уже после заключения основного договора с застройщиком.

Если же все-таки застройщиком был выдан вексель покупателю (в попытке обойти неправомерность денежных расчетов по предварительному договору), то при заключении переуступки этот вексель, вместе с договором, передается цедентом покупателю-цессионарию, путем внесения передаточной надпись на векселе (индоссамент — указание на векселе личных данных нового покупателя-цессионария).

Особенностью цессии при предварительном договоре является тот факт, что она не нуждается в государственной регистрации, как, впрочем не нуждается в обязательной регистрации и упрощенная процедура передача векселя (индоссамент).

Но вы должны знать, что схема эта достаточно рискованная, так как если застройщик обанкротится, то покупатель-цессионарий останется без гроша, в отличии от переуступки прав по договору долевого строительства, который защищает права дольщиков, оставляя строящийся дом у них в залоге, а значит их требования будут могут быть удовлетворены за счет продажи дома, который был построен за их деньги согласно ДДУ.

Переуступка пая в ЖСК

Из юридической практики видно, что сделки по переуступки пая в ЖСК встречаются крайне редко, основная причина в том, что порядок вступления в Жилищно-строительный кооператив на основании переуступки пая не предусмотрен на законодательном уровне, хотя и не запрещен.

По сути, стать членом ЖСК возможно только через решение общего собрания кооператива о принятии нового члена и оплаты соответствующего вступительного взноса. Даже уступленный кем-то из членов кооператива личный пай не вводит покупателя автоматически в члены кооператива.

Механизм переуступки пая в ЖСК по сути представляет собой возврат паевого взноса выходящему из кооператива пайщику, передача этой суммы вновь принятому участнику Жилищно-строительного кооператива и внесение уже новичком-пайщиком «переданного» паевого взноса.

И никакого типового договора для этой процедуры нет. Мало того любые вступительные, дополнительные или какие-либо целевые взносы, уплаченные выходящим пайщиком, не будут переданы или возвращены.

Возможно, общее собрание, учитывая оплату целевых взносов предыдущим членом, согласится освободить нового члена от этих трат, но это совершенно не гарантировано.

Как видно, стандартного договора цессии в случае переуступки пая в ЖСК просто нет, и все вопросы стоит решать с руководством кооператива и на общих собраниях Жилищно-строительного кооператива.

Налоги при продаже квартиры по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав согласно Налогового Кодекса РФ облагается налогом НДФЛ, ставка которого составляет для россиян 13%, а для иностранных граждан — 30%. Для того, чтобы снизить налог, можно воспользоваться двумя возможностями, предоставляемыми налоговым законодательством:

  1. налоговым вычетом, то есть продавец имеет право уменьшить прибыль от продажи недвижимости по переуступке прав на 1 миллион рублей.
  2. сократить сумму дохода от продажи прав по ДДУ на сумму оплаченную застройщику — НДФЛ необходимо будет заплатить лишь с разницы в цене, которая и составляет доход продавца-цедента.

Не забывайте, что сведения о продаже квартиры по переуступке прав нужно подать в налоговую до конца апреля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи недвижимости по договору цессии. 3-НДФЛ декларация должна содержать данные о сумме налогового вычета или о полученном доходе (разницы между стоимостью покупки и продажи).

Помните также, что к подаваемой в налоговую декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, которые подтверждают право на уменьшение налога. Оплатить рассчитанную сумму налога вам необходимо до 15 июля года, следующего сразу после года получения дохода от продажи квартиры по переуступке прав.

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/osobennosti-prodazhi-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть