особенности и частные случаи расторжения договоров аренды транспорта, земли и другого имущества

Нюансы расторжения договоров аренды транспорта, земли и другого имущества

Особенности и частные случаи расторжения договоров аренды транспорта, земли и другого имущества

По требованию арендодателя арендный договор до срока прекращается судом, если арендатор не соблюдает условия использования имущества, ухудшает его, своевременно не производит его капремонта, если это предусмотрено договором, больше чем дважды подряд несвоевременно платит за аренду, нарушает иные условия соглашения сторон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа +7 . Это быстро и !

Его заявление принимается судом после безуспешной попытки досудебного урегулирования проблемы направлением письменного предупреждения арендатору.

По требованию арендатора может произойти расторжение договора аренды имущества до срока, если арендодатель реально не передал ему имущество или не дает нормально пользоваться им, если после его передачи в нем выявились дефекты или недостатки, не оговоренные сторонами, или оно оказалось непригодным к использованию по независящим от арендатора обстоятельствам; если арендодатель не производит его капремонт в договорные или разумные сроки, нарушает иные условия соглашения сторон.

Аренда транспорта

При возникновении задолженности по оплате, использовании техники не по назначению арендодатель может приостановить эксплуатацию транспортного средства, а в случае непогашения задолженности в оговоренные сроки – расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, предварительно письменно предупредив об этом Арендатор может до срока расторгнуть договор, если арендодатель не предоставил транспортное средства вовремя или предоставил его в не отвечающем цели использования состоянии, если такое состояние возникло в процессе работы по не зависящим от него причинам.

Арендатор транспорта (автомобиля) не имеет преимущественного права продления договора не следующий срок, который для других видов договора аренды установлен 621-й статьей ГК. Однако такое право можно установить договором.

По окончании срока аренда арендодатель должен принять технику по акту, который подписывается обеими сторонами. При передаче она должна иметь работоспособное состояние с учетом естественного износа. Техническое состояние техники отражается в акте возврата.

В случае нанесения арендатором ущерба технике или износа больше установленного техдокументацией завода-изготовителя машины арендодатель может требовать от него устранения неисправности или денежной компенсации.

Если арендатор привел технику в полную негодность или утратил ее, арендодатель может потребовать у него замены транспортного средства на равноценную машину, приобретенную на средства арендатора с доставкой и уплатой пени, или денежной компенсации.

При аренде транспорта с экипажем все отношения по трудовым договорам с его членами ведет арендодатель. Он также вправе заменять в любое время членов экипажа по своему усмотрению. Договор от такой замены не прекращается и не изменяется.

Ознакомьтесь также с этой информации, в которой предоставлен образец предупреждения о расторжении договора аренды, когда инициатором разрыва выступает одна из сторон.

Тут вы можете образец расторжения договора аренды автомобиля.

Аренда гаража

Арендодатель гаража может прекратить договор в любое время, предупредив арендатора гаража без фундамента за 1 месяц, с фундаментом за 3 месяца.

О намерении продлить соглашение арендатор обязан сообщить другой стороне за месяц до его истечения. В течение этого периода стороны обязаны договориться об изменениях в соглашении или его расторжении.

Арендодатель может досрочно прекратить договор, если арендатор ухудшает состояние гаража, несвоевременно вносит плату, не выполняет ремонтов помещения, которые обязан производить по соглашению сторон, использует его в целях, соглашением сторон не оговоренных.

Арендатор вправе до срока расторгнуть соглашение, если гараж по не зависящим от него причинам стал непригоден для эксплуатации или условия для размещения техники в нем, выполнения иных задач, предусмотренных договором, существенно ухудшились.

Для практики юриста предприятия будет также полезен этот материал, в котором мы описываем расторжение договоров социального найма.

Одностороннее расторжение договора любой из сторон при несогласии другой стороны допускается только по суду с предварительным выполнением всех перечисленных процедур досудебного урегулирования.

При аренде муниципальных, государственных земельных участков больше пятилетнего срока арендатор вправе заменить себя в договоре третьим лицом, просто уведомив об этом арендодателя.

Изменять условия договора без согласия арендатора запрещено. Досрочно расторгнуть соглашение по инициативе арендодателя можно только по суду при существенных нарушениях арендатором его условий.

Все исключения из этих правил могут быть установлены только федеральными законами.

При изъятии земельного участка для нужд государства арендодатель обязан обеспечить арендатору предоставление равноценного участка со строительством на нем за свой счет необходимых для целей его использования зданий, сооружений, инфраструктуры. Соответствующие требования о компенсации затрат он вправе выставить государственным органам, осуществляющим изъятие земли.

Состояние участка при передаче его арендатором после прекращения договора должно быть не хуже первоначального. Он вправе передать арендодателю произведенные им улучшения на участке безвозмездно или продать их на договорных условиях.

Если арендатор приведет участок в состояние, непригодное к использованию по назначению, арендодатель может требовать через суд восстановления первоначального состояния земли или компенсации затрат на такие работы.

О намерении продлить аренду арендатор уведомляет письменно за два месяца до истечения срока. В случае смерти арендатора, его ликвидации или реорганизации, если это юридическое лицо, смене адреса арендатор или его правопреемник обязаны в разумные сроки уведомить арендодателя для переоформления документов или прекращения договора.

Ознакомьтесь также с образцом расторжения договора услуг, так как аннулирование контракта о земле повлечёт последствия.

Аренда помещения

Жилья

Законодатель выделил договоры найма жилья в отдельную категорию по принципу цели временного пользования имуществом.

Заключать договоры аренды квартиры с целью проживания в ней в настоящее время некорректно, хотя многие граждане и даже риэлторы до сих пор скачивают с интернета устаревшие договоры аренды и вписывают в них свои данные.

Обычно так поступают с краткосрочными договорами найма (сроком менее года), так как более длительные договоры требуют госрегистрации и не будут пропущены в таком виде регистратором.

Кроме того, краткосрочные договоры найма (особенно, если они заключаются на срок до шести месяцев, когда не надо даже прописывать жильцов) юридически очень близки к договорам аренды. Они не влекут за собой ряда последствий, вытекающих из факта заключения договора долгосрочного найма, и входящих в сферу регулирования жилищного, семейного права.

Независимо от «шапки» договора, суд при рассмотрении вопроса его классификации будет исходить не из названия, а из сути соглашения. Если она заключается в предоставлении собственником жилья для проживания физических лиц, соглашение сторон однозначно будет определено как договор найма, и порядок его расторжения будет регулироваться соответствующими статьями ГК, ЖК и СК.

Объектом договора аренды жилья является право предпринимательской деятельности на арендуемой жилплощади по сдаче жилья внаем. То есть арендатор жилья арендует его не для проживания, а для извлечения прибыли (или иной цели, закрепленной в уставе юридического лица).

Соответственно, арендатором по договору аренды может быть только предприниматель или юридическое лицо, у которых в уставе или свидетельстве о регистрации сдача жилья внаем для проживания физических лиц фигурирует как вид деятельности.

Арендатор может арендовать жилье также для использования под гостиницу, общежитие, служебное жилье для работников; некоммерческая организация – для проживания граждан по договору безвозмездного пользования в благотворительных и (или) религиозных целях.

Вам также будет интересен порядок расторжения договора пожизненного содержания или ренты.

Если арендатор намерен вести в нем иную деятельность, он должен с согласия собственника вывести арендуемое жилье из жилого фонда. То есть такой договор уже не будет арендой жилья. Жилищным, семейным правом такие договоры не регулируются.

Ниже вы можете образец расторжения договора аренды квартиры.

Аренда нежилого помещения

Прекращается окончанием срока договора, по обоснованному требованию стороны, по соглашению сторон, по суду, Условия продления и досрочного расторжения такого соглашения по аренде должны быть предусмотрены в нем самом.

Если этого не было сделано при его заключении, договор по истечении срока автоматически прекращается.

Досрочно договор может быть, по умолчанию о процедуре такого расторжения в его тексте, прекращен по инициативе любой из сторон, если она предупредит письменно партнера по договору за два месяца.

Если выяснится, что фактически сдаваемой в аренду нежилое помещение использовалось для проживания, суд сделает вывод, что реально оно сдавалось внаем.

Например, если арендодателем выступила государственная или муниципальная организация, которая субъектом договора коммерческого найма в принципе быть не может, можно с уверенностью полагать, что такое соглашение будет переквалифицировано как договор соцнайма или специализированного найма.

А значит, расторгнуть его будет так же сложно, как выгнать на улицу семью из государственной квартиры.

Скорее всего, это можно будет сделать только с предоставлением выселяемым гражданам полагающегося по нормам благоустроенного жилья. С не меньшими проблемами столкнется и коммерческая организация, если в нежилое помещение поселит жильцов, а договор будет сроком более года.

В любом случае по инициативе наймодателя без согласия нанимателя договор найма вправе расторгнуть только суд. А подать в суд будет проблематично, поскольку наймодатель, именующий себя в договоре арендодателем, заведомо неправ, вселив жильцов в нежилое помещение. Вопрос может «повиснуть в воздухе» на долгие годы, пока стороны не придут к взаимоприемлемому соглашению.

Признать договор изначально незаключенным вряд ли получится, поскольку умысел арендодателя в виде незаконного обогащения, мошенничества будет очевиден. «Арендодатель» в данном случае может рассчитывать только на юридическую неграмотность жильцов, административный ресурс давления на суд или «коррупционную составляющую».

А «арендаторы» имеют хорошую перспективу получить в итоге законное благоустроенное жилье. А если под проживание им была государственной организацией выделена, например, квартира, выведенная ранее из жилого фонда в нежилой – остаться жить в этой квартире бессрочно на правах социального найма.

В соглашении о прекращении договора, которое подписывают обе стороны, указываются:

  1. Реальный адрес и площадь помещения.
  2. Момент передачи.
  3. Штраф за несоблюдение срока передачи.
  4. Обязанность арендатора к моменту передачи погасить задолженность по платежам за аренду, коммунальные услуги, прочие, обусловленные договором.
  5. Реквизиты.

В момент передачи стороны дополнительно подписывают передаточный акт, который прилагается к соглашению.

Проведите ассоциации с тем, как происходит расторжение страхового договора, это поможет вам усвоить лучше материал.

Тут вы можете образец расторжения договора аренды нежилого помещения.

Участие Росреестра

При прекращении аренды сроком больше года производится Госрегистрация окончания аренды.

Для нее необходимы документы:

  1. Заявление.
  2. Платеж.
  3. Подлинники и копии протокола, приказа о назначении руководителя, подписавшего соглашение о прекращении аренды или выдавшего на это доверенность.
  4. Нотариально заверенные доверенности на сдачу помещения в аренду и ее расторжение.
  5. Копии и оригиналы действующих учредительных документов сторон.
  6. Заверенная арендатором копия договора аренды.
  7. Подлинник и копия письма ДИГМ о прекращении договора.
  8. Заверенное ДИГМ соглашение о прекращении договора.

Заключение

Договор аренды по одностороннему требованию судом может быть расторгнут лишь, если нарушение ее прав другой стороной будет признано существенным. Существенным ущерб будет признан, если понесший его истец в значительной мере лишится по вине ответчика возможность достичь целей, для которых он арендовал имущество.

Если одна из сторон перестанет выполнять свои обязанности по договору в одностороннем порядке, это будет признано прекращением договора, если в нем предусмотрена возможность такого поведения сторон.

Источник: http://mir-zheniny.ru/vash-yurist/nyuansy-rastorzheniya-dogovorov-arendy-transporta-zemli-i-drugogo-imushhestva

Особенности договора аренды транспортных средств

Особенности договора аренды транспортных средств

Сохрани ссылку на реферат в одной из сетей:

Право арендатора заключать от своего имени без согласия арендодателя договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства, т.е. заключать договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства (пункт 2 статьи 647 ГК РФ).

При этом арендатору запрещено заключать договоры, которые направлены на распоряжение транспортным средством или арендными правами. Рассматриваемая статья почти повторяет аналогичное положение применительно к договору аренды транспортных средств с экипажем.

Различие состоит в том, что по договору аренды транспортных средств с экипажем арендатор, осуществляющий лишь коммерческую эксплуатацию транспортного средства, может заключать договоры с третьими лицами в рамках такой эксплуатации.

А по договору аренды транспортных средств без экипажа арендатор самостоятельно осуществляет как техническую, так и коммерческую эксплуатацию транспортного средства, поэтому в рассматриваемой статье отсутствует указание на рамки, в пределах которых могут заключаться договоры арендатора с третьими лицами, арендатор самостоятельно решает вопросы эксплуатационно-технического обслуживания транспортного средства – своими силами или силами сформированного им экипажа – и может самостоятельно регулировать режим работы. Вместе с тем, о чём говорилось выше, применительно к договору аренды транспортных средств без экипажа отмечается целевой характер заключаемых договоров.

2.4. Изменение, расторжение и прекращение договора аренды транспортных средств. Ответственность сторон по договору аренды транспортных средств

Как для договора аренды транспортного средства с экипажем, так и для договора аренды транспортного средства без экипажа законодательством предусмотрен общий порядок изменения и расторжения договора.

Изменить или расторгнуть договор, если соглашение об этом не достигнуто, можно по требованию заинтересованной стороны, причём только в судебном порядке и лишь при наличии определенных оснований. Прямо установленное основание для изменения или расторжения договора следует трактовать в соответствии со смыслом предписаний закона.

А он состоит в том, что существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. В этой связи термин «ущерб» не должен толковаться ограничительно. Кроме возможных высоких дополнительных расходов, неполучения доходов, он включает и другие последствия, существенно отражающиеся на интересах стороны.

Прежде всего сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.

Когда сторона имела право в силу норм ГК РФ требовать изменения договора, но им не воспользовалась, суд по требованию другой стороны обоснованно примет решение о расторжении договора, признав существенными допущенные нарушения.

Ко второй группе оснований, дающих право требовать изменить или расторгнуть договор, относятся как установленные ГК РФ и другими законами, так и предусмотренные договором.

Необходимо проводить чёткое различие между правом предъявить требование о расторжении договора (полном или частичном) и правом на односторонний отказ (полностью или частично) от его исполнения.

Односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд, и соответственно в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым, а при частичном отказе — изменённым. Это не исключает возможности оспаривать в суде обоснованность одностороннего отказа на основании общих предписаний (статья 11 ГК РФ).

Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий допускаются лишь в случаях, предусмотренных законом.

В то же время применительно к обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, они допускаются и по соглашению сторон в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из существа обязательства.

Применительно к договорным обязательствам в пункте 3 рассматриваемой статьи не содержится ограничения, аналогичного предписанию статьи 310 ГК РФ. В части первой ГК РФ предусмотрены некоторые общие положения, предоставляющие стороне право на односторонний отказ от исполнения договора.

Таким правом обладает сторона, в отношении которой не выполнено встречное обязательство, либо обстоятельства с очевидностью свидетельствуют, что оно не будет исполнено в установленный срок (статья 328 ГК РФ). Может им воспользоваться и кредитор при просрочке должника, если в связи с этим исполнение утратило для него интерес (статья 405 ГК РФ).

Возможность изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, ГК РФ связывает со строго определёнными случаями, прямо указанными в ГК РФ. К тому же с учётом свободы сторон в выборе договорных условий (статья 421 ГК РФ) их изменение по решению суда допускается в исключительных ситуациях, предусмотренных законом.

Сторона, заявившая о досрочном расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, обязана доказать факт такого существенного изменения. Само по себе существенное изменение обстоятельств не служит основанием для изменения договора, если им предусмотрено или из него вытекает иное.

https://www.youtube.com/watch?v=fnt97qStKb8

При расторжении договора судом вследствие существенного изменения обстоятельств применяются общие правила о последствиях расторжения договора, установленные статьёй 453 ГК РФ. Однако следует иметь в виду, что предписания пункта 3 указанной статьи являются исключением из общего правила (пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Суду предоставлено право по требованию любой из сторон определять последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесённых в связи с исполнением договора.

Это означает, в частности, что предметом требования могут быть и суммы, уплаченные сторонами друг другу до расторжения договора.

Договором может быть установлено, что соглашение сторон об изменении или расторжении договора совершается в иной форме, чем сам договор. Иная форма может вытекать также из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота. Из норм ГК РФ следует, что, когда договор был нотариально удостоверен, соглашение об его изменении или расторжении также должно быть нотариально удостоверено.

Определяя форму таких соглашений для договоров, совершённых в простой письменной форме, необходимо учитывать правила пункта 3 статьи 434 ГК РФ, устанавливающие, что понимается под соблюдением письменной формы.

В арбитражной практике исходят из того, что с учётом предписаний пункта 3 статьи 438 ГК РФ при определенных условиях совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключённый в письменной форме.

Должен быть установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора. Только представленные истцом доказательства, подтверждающие принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, являются для суда основанием для принятия к рассмотрению такого спора по существу.

ГК РФ исходит из того, что срок ответа на предложение изменить или расторгнуть договор может быть установлен как в самом предложении, так и предусматриваться законом либо договором. 30-дневный срок для ответа, предусмотренный ГК РФ, применяется лишь в случаях, когда иной срок не установлен.

При определении момента, с которого обязательство считается изменённым или прекращённым, необходимо учитывать следующее. Во-первых, когда изменение или расторжение договора производится в судебном порядке, этот момент определён императивной нормой и сторонам не предоставлено право на иное решение.

Во-вторых, коль скоро такое изменение или расторжение является результатом соглашения сторон, сами стороны могут определить этот момент. Диспозитивное правило, предусмотренное для этого случая, действует лишь тогда, когда стороны не договорились об ином либо его применение невозможно в силу характера изменения договора.

В-третьих, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ такое соглашение по общему правилу совершается в той же форме, что и сам договор, то возможны различные варианты определения указанного момента. В-четвертых, предметом регулирования этого правила не является односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично.

Соответственно его предписания не определяют и момента вступления в силу такого отказа (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Стороны могут предусмотреть своим соглашением иное. Представляется, что не подлежит применению это правило и в случаях, когда оно противоречило бы характеру договорных отношений сторон независимо от того, имеются ли в законе предписания, прямо исключающие его применение, например, при досрочном расторжении судом в соответствии со статьёй 620 ГК РФ договора аренды по требованию арендатора в отношении имущества, арендная плата за которое внесена предварительно.

В правиле не указывается, что его действие ограничено только случаями, когда спор об изменении или расторжении договора разрешается судом. Как установлено предписаниями статьи 450 ГК РФ, договор может быть изменён или расторгнут также путем соглашения сторон или одностороннего отказа от исполнения (полностью или частично). Из этого следует, что данное правило применимо и к таким случаям.

Порядок прекращения обязательств, регулируемый главой 26 ГК РФ, распространяется на все виды обязательств, независимо от оснований их возникновения. Имеется в виду, что указанные нормы являются общими по отношению к обязательствам из договоров вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения и др.

Наряду с главой 26 ГК РФ нормы, посвящённые прекращению обязательств, включены в главу 29 ГК РФ и в главы об отдельных видах обязательств, в том числе договоров. Эти же вопросы регулируются и за пределами ГК РФ — другими правовыми актами.

Прекращение — последняя стадия существования обязательства, с завершением которой первоначальная юридическая связь между сторонами, выраженная в конкретном обязательстве, утрачивается.

Различаются последствия прекращения основного и вспомогательного обязательств. Прекращение первого автоматически прекращает второе. В то же время прекращение дополнительного обязательства не влияет на действительность основного.

Прекращение обязательства не исключает того, что в прямой связи с ним между сторонами возникает новое обязательство, цель которого по общему правилу — устранить возникший дисбаланс во взаимоотношениях сторон.

В ряде случаев возникновение такого обязательства предусмотрено самим кодексом или иным законом.

Различают два вида прекращения обязательств: полное и частичное. Первое может иметь место при любом обязательстве, в то время как частичное лишь при обязательстве, обладающем свойством делимости.

Также законом предусмотрена необходимость определённых оснований только для одностороннего прекращения обязательства, что даёт возможность от противного сделать вывод, что в принципе соглашением сторон может быть прекращено любое обязательство.

Такое право сторон применительно к договорным обязательствам выражается в принципе свободы договоров. Приведённое положение не исключает возможности установления в законе запрета прекращать определённые обязательства по соглашению сторон.

Законодательство содержит открытый перечень оснований прекращения обязательства. В частности, такие дополнительные основания выделяются в главах, посвящённых отдельным видам договоров. Кроме того, и сторонам предоставлена возможность в момент заключения договора дополнить указанный перечень оснований для одностороннего расторжения.

Закон охватывает две ситуации прекращения договора по воле одной из сторон. При первой воля стороны нуждается в санкции со стороны суда. Вторая ситуация связана с признанием за стороной права отказаться от исполнения обязательства и тем самым самостоятельно прекратить обязательство.

Различия между указанными ситуациями проявляются, помимо прочего, в определении времени, с которого обязательство признается прекращённым: с момента вынесения решения — при первой ситуации и с момента, когда контрагенту стало известно об отказе стороны от исполнения, — при второй.

Ответственность сторон по договору аренды транспортных средств отличается известными особенностями. ГК РФ регулирует вопросы ответственности сторон за вред, причинённый транспортному средству и вред, причинённый транспортным средством.

Источник: http://works.doklad.ru/view/vukUZUzJrGQ/11.html

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

:

  • 1 Законодательство
  • 2 Причины
  • 3 Порядок
  • 4 Возможные сложности

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

https://www.youtube.com/watch?v=zda8rie4wvw

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка

Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка

А.Ю. Лопатина

заместитель заведующего правового отдела Департамента недвижимости города Красноярска

Земля как важнейший компонент окружающей среды и средства производства, являясь недвижимым имуществом, соответственно становится объектом права собственности и иных прав. Владение, пользование и распоряжение осуществляется собственниками земельных участков.

Права на недвижимое имущество как на особый объект гражданского права являются, в сущности, достаточно новыми для сегодняшнего российского права.

Деление имущества на движимое и недвижимое, ведущее свое начало еще от римского права, в начале 20-х годов прошлого века было признано в нашей стране буржуазным и не соответствующим основам нового советского общества.

Однако это деление, учитывающее естественные свойства вещей, являлось общепринятым в дореволюционной России и в наши дни существует во всех правовых системах зарубежных государств.

С принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), введенного в действие в 1995-1996 годах, недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права (ст. 130 ГК РФ) и получило более или менее полное правовое регулирование.

Характерным для правового режима недвижимости является особый порядок возникновения прав на это имущество, специальные требования, предъявляемые при изменении и прекращении прав на эти объекты.

По существующему российскому законодательству земля является объектом различных сделок, совершаемых с недвижимостью.

При регулировании земельных отношений должен применяться принцип разграничения действия норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель и действия норм гражданского законодательства в части имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (статьи 1 и 3 Земельного кодекса Российской Федерации — ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка регулируется нормами гражданского и земельного законодательства. И сегодня ввиду принятия нового земельного кодекса возникают некоторые проблемы правового регулирования сделки с недвижимым имуществом, которым является земельный участок.

Актуальность этой темы обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, договор аренды земельного участка в сравнении с другими правами на землю не так давно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях.

В настоящее время по своей «популярности» он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а также имеет большое значение для физических лиц.

Сегодня осуществление предпринимательской и иной деятельности коммерческими и иными организациями практически невозможно без использования земельных участков. Нахождение на земельных участках жилых домов, гаражей и иных объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, предопределило широкое

использование договора аренды в жизнедеятельности граждан. Также на земле расположены жилые дома, садовые участки, гаражи и другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие гражданам, проживающим на территории Российской Федерации.

В период с 1993 по 1995 год на региональном уровне субъектами Российской Федерации принято большое количество нормативных актов, подчас идущих в разрез с федеральным законодательством об аренде земельных участков.

С принятием первой и второй частей ГК РФ и ЗК РФ процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

В соответствии с законодательством Российской Федерации созданы благоприятные условия для реформирования экономики путем предоставления хозяйственной свободы предприятиям-природопользова-телям, а также гражданам — владельцам природных объектов в области использования земельных участков.

Тем не менее «белые пятна» законодательства в сфере аренды земельных участков все же остались, поэтому от правоприменителя требуется вдумчивое, взвешенное отношение к различным по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений.

В силу того, что сегодня в границах муниципального образования города Красноярска и на других территориях ведется работа по разграничению земельных участков на государственную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, становится более заметно, какие земельные участки не используются или используются с нарушением. Для более рационального и эффективного использования земли, расположенной в границах муниципального образования, считаем необходимым, чтобы земельные участки предоставлялись землепользователям для длительного использования, т. к. при краткосрочных договорах землепользователи неаккуратно использу-

ют предоставленный им природный ресурс, исключая тем самым возможность нового предоставления земельного участка в дальнейшем.

Для того чтобы земельные участки использовались эффективно, а оплата от их использования поступала в бюджет, пополняя бюджеты всех уровней, их необходимо изъять у недобросовестных пользователей и передать добросовестным путем расторжения договора аренды земельных участков.

Заключение договора аренды

Форма договора аренды урегулирована в статье 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.

Договор аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор на срок более года независимо от суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано.

Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило пункта 1 статьи 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного в подпункте 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (т. е. независимо от срока его действия), если иное не установлено законом.

Земельный кодекс Российской Федерации установил иное правило о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок от одного года и более, подлежат государственной регистрации.

Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его

государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), поскольку иной момент заключения договора аренды земельного участка ЗК РФ не предусмотрен.

Государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Однако Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Кроме того, статья 1 названного Федерального закона при определении понятия «ограничение (обременение)» содержит следующее положение: «ограничения (обременения) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Таким образом, возникает вопрос, что же подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества (земельного участка) — договор аренды, право аренды либо ограничение (обременение).

Возможно предположить, что в практике регистрационных палат по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним допускаются различные варианты: государственная регистрация договора аренды; государственная регистрация права аренды; государственная регистрация одновременно договора аренды и права аренды; государственная регистрация одновременно договора и права аренды с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установлении ограничения (обременения) прав собственника с правом аренды.

Более правильным представляется, чтобы государственная регистрация осуществ-

лялась только в отношении договора аренды, поскольку пункт 2 статьи 3 ГК РФ содержит правило о приоритете норм ГК РФ перед нормами гражданского права, содержащихся в других федеральных законах.

Порядок заключения договора аренды земельного участка производится по общим правилам заключения договоров, предусмотренным главой 28 ГК РФ.

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-osnovaniya-zaklyucheniya-i-rastorzheniya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть