Определение и основные моменты долевого участия в строительстве

Содержание

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Определение и основные моменты долевого участия в строительстве

Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные легитимные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания составленного договора долевого участия в строительстве.

Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует. По своей сути его составление – это довольно сложный процесс.

Ведь на кону немалые с трудом накопленные средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все необходимые существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия.

Вплоть до признания соглашения недействительным, со всеми отсюда вытекающими проблемами.

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены нормам, прописанным в ГК РФ.

Как того требуют авторы закона, любой договор для признания его действительным должен включать в себя обязательные юридические реквизиты. Такое условие распространяется и по отношению к ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

  1. Вводная часть.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
  4. Предмет договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Цены и расчеты.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Порядок прекращения и изменения отношений.
  9. Способы разрешения спорных вопросов.
  10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
  11. Реквизиты и подписи сторон.

Если хотя бы одно из таких существенных условий договора пропущено, это послужит поводом поставить под сомнение его легитимность. И тогда велика вероятность признания подписанного соглашения недействительным.

Кроме того, все документы, особенно составленные в письменной форме (а к ним относится и ДДУ), должны по своему оформлению отвечать требованиям ГОСТа №65 от 03.03.2003 г. Помимо вышеуказанных, в соглашении должны быть:

  • на каждом листе — отступы полей определенной величины;
  • заголовок к тексту (в рассматриваемом случае – надпись «Договор долевого участия»);
  • указаны номера страниц;
  • справочные данные об организации;
  • отметка о наличии приложений;
  • ОГРН, ИНН, КПП;
  • оттиск печати и т.д.

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. Ведь чтобы документ имел полную юридическую силу, будет лучше, чтобы и составлен он был безупречно.

Существенные условия ДДУ

Все условия, которые должны содержать договора (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на две большие категории:

  • существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан недействительным;
  • дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей.

В статье сайта «Как правильно оформить договор долевого строительства» рассказано о том, что должен содержать в себе этот документ. Здесь же подробнее остановимся на наиболее существенных из них.

Ст.4 ФЗ №214 предъявляет исчерпывающий список, в котором приведены обязательные условия договора долевого участия в строительстве. А именно:

  1. Подробное описание объекта долевого строительства (он же является предметом заключенного соглашения). Под описанием подразумевается:
  • наличие планов, схем, чертежей строящегося жилого помещения,
  • адрес, этажность, общая площадь всего дома и каждой квартиры отдельно, наличие лоджий, веранд;
  • материал стен и межэтажных покрытий;
  • сейсмоустойчивость, энергоемкость;
  • газификация либо ее отсутствие;
  • нежилые и хозпомещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.
  1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Часто указывается цена за квадратный метр помещения, а общая стоимость жилья определяется путем математических подсчетов.
  2. Срок передачи достроенного и введенного в эксплуатацию объекта от застройщика дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31.12.2017 г.) либо периодом времени (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствуют 2 срока: срок окончания возведения объекта и срок непосредственной передачи его дольщику.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается на определенную дату либо временной отрезок. Закон определяет пять лет и более, предоставляя застройщику самому обозначать этот срок более точно.
  4. Способы, обеспечивающие исполнение оговоренных обязательств застройщиком.
  5. Состояние, в котором жилье будет передано (чистовая либо черновая отделка, наличие электропроводки, водоотведения, сантехники и т.п.).
  6. Заключительные положения (порядок расторжения договора, разрешения споров, действия при форс-мажорных обстоятельствах и т.п.).

Законодатель сам пунктом 5 указанной статьи акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий такой договор будет считаться незаключенным.

В конечном счете, дополнительные пункты договора долевого участия – это более развернутое и подробное изложение его основных положений.

Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин.

Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

  1. Порядок возможного изменения размера жилой площади (как в сторону увеличения, так и уменьшения).
  2. Порядок изменения стоимости объекта. К примеру, повышение цены квадратного метра будет происходить каждые полгода либо по причине возможного оговоренного изменения площади.
  3. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
  4. Допустимость неоднократности сдачи жилья с указанием их возможного количества и сроков.
  5. Время, отведенное для устранения обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
  6. Информация о порядке управления будущим домом, сроках начала оплаты коммунальных платежей.
  7. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Позволительно ли дольщику менять условия договора?

По сложившейся практике, когда участник долевого строительства приходит в офис строительной фирмы, у которой он собирается приобрести жилье в строящемся доме, ему предлагают уже готовый вариант соглашения.

В нем застройщик на свое усмотрение прописывает все условия договора участия в долевом строительстве. Многие будущие дольщики не знают, что совсем не обязательно подписывать именно то, что предложено.

Не будем скрывать, а если кто и знает, то попросту стесняется или считает неудобным отказаться от такого варианта. А между тем, этот документ не является единственным и неизменным.

Неспроста название соглашения – «договор». Ведь он должен выражать взаимные желания обеих сторон.

Нормы и ГК РФ, и ФЗ №214 позволяют участнику долевого строительства право вносить изменения в представленный ему экземпляр договора.

Конечно, сами его существенные условия поменять не получится, а вот поспорить с их формулировкой – можно. Кроме того, позволительно отказаться от некоторых дополнительных необязательных условий либо наоборот, внести свои.

Допустим, застройщик может добавить к существенным условиям договора еще один пункт о том, что если вдруг образуется дополнительная площадь приобретаемого жилья, то будущий владелец будет обязан доплатить за вновь образовавшиеся квадратные метры. Не возбраняется либо совсем исключить такое условие по требованию дольщика, либо внести в него корректировки. К примеру, указать, что площадь может прибавиться не более чем на определенное количество единиц.

Или другая ситуация. Некоторые недобросовестные застройщики включают в ДДУ в качестве обязательного условие о том, что они самостоятельно оформляют достроенную квартиру в собственность.

А дольщик должен им за это заплатить.

Ни один закон не прописывает подобную процедуру как непременную, а, следовательно, участник долевого строительства вполне может отказаться от такой навязанной услуги и совершить регистрацию прав самостоятельно. 

Стоит иметь в виду, что вносить изменения можно только в еще незарегистрированный договор. Соглашение, прошедшее процедуру госрегистрации, изменить уже не получится. В крайнем случае, при необходимости что-то поменять поможет составление дополнительного соглашения к ДДУ.

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя». Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону». А потому стоит прийти на подписание договора с юристом.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую контору. Где уже на месте, в спокойной обстановке, не торопясь, внимательно изучить текст и проконсультироваться со специалистом.

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Недаром порой его изложение занимает не один десяток листов. Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Без преувеличения будет сказать, что здесь важна чуть ли не каждая буква.

Не ошибется тот, кто обратится в Общество защиты прав дольщиков.

Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика.

При необходимости помогут добиться от застройщика отмены или изменения некоторых его условий. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи.

:

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/sushhestvennye-usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Долевое участие в строительстве жилья. Ключевые моменты, которые важно знать дольщику

RSS 23 января 2017 года

По этой ссылке можно прослушать аудиоверсию интервью.

версия интервью:

Иметь свое собственное жилье — это вполне естественное и позитивное желание любого нормального человека. А приобретать свое жилье в новом доме, где еще никто до тебя не жил — это вдвойне приятное удовольствие.

Поэтому многие наши сограждане, задумываясь о приобретении своей новой квартиры или дома, предпочитают именно новостройки. Известно, что кроме свежести и современных строительных технологий, новостройки привлекают и своими ценами, особенно на стадии начала строительства дома.

Также часто люди предпочитают вкладывать в новую недвижимость и по причине инвестирования своего капитала.

Однако, покупая жилье в новостройке (становясь дольщиком), особенно на первоначальной стадии строительства, люди идут на определенный риск, поскольку не всегда процесс строительства идет благополучно. В связи с этим, часто в новостях в СМИ мы слышим такие словосочетания: «обманутые дольщики», «долгострой», «незаконное строительство» и т.д.

Как подстраховать себя, становясь дольщиком? Что необходимо нам знать о правовых аспектах покупки жилья в новостройках? И, наконец, если все-таки не удалось избежать проблем и ваш застройщик оказался не совсем добросовестным, то как необходимо вести себя в такой ситуации?

Об этом мы сегодня поговорим с адвокатом Инной Шефер.

— Здравствуйте, Инна! Расскажите, что представляет собой долевое участие в строительстве жилья?

— Здравствуйте! Долевое участие — это такой законный способ приобретения недвижимости в новых строящихся домах. Договор долевого участия заключается между дольщиком — человеком, пожелавшим приобрести жилье в строящемся доме, — и застройщиком — организацией, которая имеет право на строительство многоквартирного дома.

— Какими нормативными актами регулируются отношения дольщика и застройщика?

— Существует федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», которым и регулируются все отношения дольщика и застройщика.

Также, частично, если возникают спорные вопросы, можно применять закон о защите прав потребителей. В частности, когда речь идет о взыскании неустойки, о штрафных санкциях.

Если застройщик не удовлетворяет в добровольном порядке требования потребителей, то в этом случае, согласно закону о защите прав потребителей, с застройщика взыскивается штраф в размере 50% от суммы неудовлетворенных требований дольщика.

— На что нужно особенно обратить внимание дольщику при заключении договора с застройщиком?

— Очень важный момент при заключении такого договора — наличие у застройщика разрешения на строительство. Собственно говоря, без этого разрешения у вас не пройдет регистрация договора долевого участия.

Несколько слов о подстраховке дольщиков при заключении договора. В первую очередь надо уточнить — насколько добросовестным является застройщик. Эта информация есть на сайте Госстройнадзора, это открытые сведения.

Добросовестные застройщики — это те организации, которые проявили себя за время своей работы как добросовестные: заканчивали строительство своих объектов, не доводили до банкротства свою компанию.
Кроме того, будущие дольщики должны проверить право на земельный участок у застройщика. Не всегда этот участок находится в собственности компании-застройщика.

И тут есть нюансы. Если участок у застройщика находится в аренде, то в этом случае надо смотреть на какой именно срок заключена эта аренда.

Один из важных моментов в договоре — это сроки передачи жилья. Бывает, что застройщик хитрит и указывает несколько сроков. Например, ставит срок ввода в эксплуатацию, скажем, 1 квартал 2016 года, при этом в сроках передачи квартиры предусматривает плюс еще 6 месяцев.

Соответственно, дольщик не должен рассчитывать, что он получит жилье по окончанию 1 квартала 2016 года, а получит он свою квартиру не раньше чем еще через полгода после окончания 1 квартала, а то и еще позднее.

Таким образом, дольщику нужно внимательно прочитать текст договора и учитывать, что свое жилье он получит именно в срок передачи квартиры.

Еще один момент, на который необходимо обратить внимание еще до заключения договора — за чей счет осуществляется строительство. Если только за счет средств дольщиков, то в этом случае есть большие риски.

То есть, либо организация-застройщик должна быть достаточно обеспеченной, имеющей иные ресурсы, кроме вложения дольщиков, либо это должны быть какие-то кредитные средства. Таким образом, рассчитывать на то, что дом будет построен только за счет средств дольщиков нельзя.

К сожалению, по нашей практике, очень много таких застройщиков, которые не исполняют в срок свои обязательства, а часто и вообще не доводят стройку до конца.

Надо отметить, что в конце прошлого года были внесены изменения в закон (214-ФЗ) и теперь с июля 2017 года застройщик должен будет перед началом строительства вносить вклад в фонд, который будет обеспечивать достройку дома. Таким образом, теперь отсеются мелкие застройщики, которые как раз и существуют за счет средств дольщиков. Я считаю, что это плюс, потому что риски недостройки у таких компаний очень высоки.

— Бывают такие ситуации, когда застройщик приобретает участок для малоэтажного или индивидуального строительства и начинает строить многоэтажный дом, не имея разрешения на многоэтажное строительство. Как быть в этом случае?

— Что касается, малоэтажного строительства, то в этом случае заключается не договор о долевом участии, а договор, например, инвестирования. Вот такие договоры я не рекомендую заключать. В 2015-2016 гг.

был ряд примеров, когда происходили сносы домов, возведенных вот таким незаконным образом. И людям не вернули их денежные средства.

Поэтому не следует заключать иных договоров, кроме договора долевого строительства, который подлежит обязательной государственной регистрации.

— Какие права есть у дольщика в ситуации, когда застройщик в срок не завершил строительство жилья? И что в этом случае лучше всего делать дольщику?

— Дольщик имеет право взыскать неустойку, начиная с момента, когда квартира должна была быть передана дольщику и по момент передачи. Не обязательно дожидаться конца срока, когда вам передадут квартиру, можно уже в течение этого срока подавать претензию, исковое заявление в суд.

И если к моменту вынесения решения судом дом не будет сдан, у дольщика сохраняется право повторно подать на неустойку. Сильно затягивать с этим вопросом не рекомендую, потому что, если речь идет о большой просрочке, скорее всего застройщик исчезнет в неизвестном направлении сразу после того, как «всеми силами» сдаст дом.

И в этом случае взыскивать будет не с кого.

Также если дольщик видит, что просрочка уже достаточно большая, дом не достраивается, то он имеет право расторгнуть договор участия в долевом строительстве по истечении 2-х месяцев с момента, когда квартира должна быть ему передана.

Для этого нужно направить в организацию застройщика заказным письмом с уведомлением и с описью вложения уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Также нужно приложить банковские реквизиты, на которые застройщик должен будет в течение 20 рабочих дней перечислить денежные средства дольщика, которые он вкладывал в приобретение жилья, а также проценты за пользование денежными средствами дольщика.

Проценты рассчитываются так же как и неустойка и составляют двойную ставку рефинансирования на сегодняшний день. Если по истечении 20 дней застройщик не перечислил на счет дольщика его денежные средства, то дольщик имеет право обратиться в суд.

— Что делать, если застройщик не завершив до конца строительства жилья оказался в процедуре банкротства?

— Это самая худшая ситуация для дольщика. Банкротство — это процедура достаточно длительная и если есть у застройщика имущество какое-то — активы — они будут делиться пропорционально между всеми дольщиками. По практике, вряд ли этого хватит для покрытия всех убытков дольщика. Я уже не говорю о неустойке, тут речь идет о возврате суммы основного долга.

В том случае, если у застройщика имеются не проданные квартиры и иной застройщик приобретет на них право, то в этом случае есть шанс надеяться на то, что квартиры рано или поздно будут достроены и дом будет сдан.

Но, по своей практике, могу сказать, что такое происходило редко.

И здесь еще раз хочу напомнить о том фонде, который будет создан с июля 2017 года, с появлением которого такая печальная ситуация, скорее всего, будет исключена.

— Если «вступление в долю» происходит не посредством заключения договора с застройщиком, а посредством приобретения права требования к застройщику у другого дольщика, на что обратить внимание?

— Это так называемый договор цессии — уступка права.

То есть все права, которые были у участника долевого строительства переходят новому участнику по договору цессии в том же объеме, который был у предыдущего дольщика, в том числе с правом взыскивать неустойку.

Этот договор подлежит госрегистрации. Также нужно обязательно попросить у первоначального дольщика копию договора об участии в долевом строительстве и справку об оплате стоимости квартиры.

— Спасибо, Инна, за Ваши ответы! Надеюсь, что наши читатели и слушатели, желающие стать дольщиками, воспользовавшись вашими советами, подойдут к покупке жилья более «подкованными» в правовом отношении и процесс приобретения жилья доставит удовольствие, а не проблемы.

— Очень надеюсь на то, что у дольщиков повысится правовая грамотность. А также хотела бы порекомендовать обращаться дольщикам в общественные организации, занимающиеся защитой собственников жилья.

Например, в Волгограде существует Центр защиты прав потребителей и собственников жилья, где оказывают бесплатную юридическую помощь по вопросам участия в долевом строительстве.

А такая помощь крайне необходима гражданину, решившему принять участие в долевом строительстве.

Беседовал Виталий Коровин

Источник: http://www.hotdolg.ru/interview/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-zhilya/

Договор долевого участия в строительстве основные моменты

Договор долевого участия в строительстве основные моменты

Сроки передачи объекта

Один из наиболее значимых для всех сторон долевого строительства вопрос – сроки. Причем главных срока два (хотя договором могут быть предусмотрены и другие, промежуточные периоды). Первый – когда дом будет построен (срок строительства).

Второй – когда участник долевого строительства, наконец, станет полноправным хозяином (другими словами – собственником) долгожданных квадратных метров.

Напомним, что объект долевого строительства (например, квартира) должен передаваться участнику долевого строительства по акту приема-передачи. Этот акт должен быть подписан сторонами.

Правовыми основаниями для данного положения являются:

Если застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта, он обязан, вне зависимости от условий заключенного договора, уплатить неустойку. Ее размер рассчитывается по формуле (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ):

Цена договора * Количество дней просрочки * 1/300 ставки рефинансирования (устанавливается Банком России )

В расчете используется та ставка рефинансирования, которая была актуальна на день исполнения обязательства.

Обратите внимание: если от срыва сроков пострадал гражданин, а не юридическое лицо, то формула немного видоизменяется:

Цена договора * Количество дней просрочки * 1/300 ставки рефинансирования (устанавливается Банком России ) * 2

Проще говоря, размер неустойки за просрочку удваивается.

Более того, если строительство не может быть завершено в срок, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства и предложить ему изменить условия договора. Произвести эти действия следует не позднее, чем за два месяца до истечения первоначального срока, указанного в договоре долевого строительства (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ).

Цена договора

Следующий важнейший элемент любого договора долевого участия в строительстве – это его цена, а также сроки и порядок уплаты этой цены.

Непосредственно под ценой договора понимается определенная сумма денежных средств, которую участник «долевки» должен уплатить застройщику для строительства объекта.

Обратите внимание: договор участия в долевом строительстве и, например, договор купли-продажи недвижимости (в частности, квартиры) имеют разные как правовую, так и экономическую природу.

На практике встречаются самые разнообразные формулировки цены договора.

Так, например, в договоре можно указать:

·фиксированную стоимость всего объекта строительства;

·стоимость, рассчитанную как произведение фактической площади объекта строительства на цену одного квадратного метра (наиболее распространена такая формула при долевом строительстве многоквартирных домов);

·цену, сформированную по формуле «затраты на строительство объекта плюс…» (например, «затраты на строительство объекта плюс оплата услуг застройщика»).

Обратите внимание: после заключения договора долевого строительства его цена может быть изменена. Но такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями договора. Более того, стороны должны предусмотреть случаи и условия изменения цены договора (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ).

В настоящее время многие застройщики включают в договор условие о том, что при сдаче жилья в многоквартирном доме должен производиться обмер помещений и, при выявлении дополнительных «метров» (а они, как правило, появляются), такая площадь должна быть полностью оплачена застройщику уже сверх оговоренной цены. Это дает возможность застройщику извлекать дополнительную прибыль – известны случаи, когда неожиданно материализовавшиеся метры превышали «базовый» размер жилья (т.е. «счастливому» приобретателю приходилось переплачивать более чем в два раза).

Обратите внимание: на практике известны и «недомеры», когда сданные застройщиком площади были меньше, чем те, которые были оговорены в договоре. И даже в случае выявления такого рода шельмовства, представители застройщика зачастую отказываются выплачивать разницу (аргументируя это, в том числе, тем, что про «недомеры» в договоре долевого участия ничего не сказано).

Отсюда вывод: при заключении договора с застройщиком участнику долевого строительства имеет смысл оговорить все аспекты, связанные с возможным изменением построенной площади. А при принятии жилья у застройщика рекомендуем взять с собой специалиста, который, при необходимости, смог бы произвести независимые замеры.

При наличии неустранимых разногласий участник долевого строительства может смело обращаться в суд – эта инстанция обычно весьма благосклонно относится к проблемам дольщиков (см. например, Кассационное определение Белгородского областного суда от 26 января 2012 г. по делу № 33-274 ).

Деньги участник долевого строительства должен уплатить в порядке, который установлен договором. Среди возможных вариантов:

·единовременная уплата всей суммы;

·уплата в течение определенных периодов (например, ежегодно или ежемесячно).

Причем если уплата денежных средств производится единовременно, просрочка платежа допускается на срок, не превышающий двух месяцев. При нарушении участником долевого строительства этого условия застройщик может разорвать договор в одностороннем порядке. Такое право ему дает пункт 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

Если же оплата производится в виде систематических платежей, то, помимо уже указанного основания для одностороннего расторжения договора, у застройщика появляется еще одна причина для применения аналогичных санкций: договор долевого строительства может быть расторгнут застройщиком в одностороннем порядке, если участник просрочил внесение очередного платежа по договору более трех раз за год (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ).

В любом случае, если участником долевого строительства был нарушен срок внесения платежа, ему придется уплатить неустойку, которая рассчитывается по следующей формуле:

Сумма просроченного платежа * Количество дней просрочки * 1/300 ставки рефинансирования (устанавливается Банком России )

В статье освещены основные моменты по срокам исполнения договора (срокам сдачи объекта строительства) застройщиком, а также по назначению цены договора и уплаты участником долевого строительства.

Мы планируем и дальше продолжить цикл статей о договоре долевого участия в строительстве, где разбираются наиболее важные элементы такого рода юридического соглашения. Не пропустите!

Резюме:

1. В договоре долевого участия в строительстве должно быть предусмотрено два основных срока. Это срок постройки самого объекта и срок передачи объекта участнику долевого строительства.

2. За нарушение сроков постройки объектов застройщик обязан выплатить значительную неустойку. Причем ее размер удваивается, если участник долевого строительства – физическое лицо.

3. При приемке жилья участники долевого жилья часто сталкиваются с проблемами, связанными с изменениями площади, оговоренной в договоре: «добавлением» лишних квадратных метров и, напротив, «недомером» помещений. При осуществлении приема квартир и другого имущества рекомендуем воспользоваться помощью независимого специалиста.

4. Погашение цены договора участником долевого строительства может осуществляться как единовременно, так и в несколько платежей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно или ежегодно, в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве.

5. За нарушение сроков оплаты цены договора участник долевого строительства также несет ответственность. При значительной просрочке, застройщик может, в том числе, расторгнуть договор долевого участия в строительстве как таковой. Но чаще всего к нарушителю применяется такая мера, как взыскание неустойки.

Источник: http://www.stroivopros.ru/stati/pravo/dogovor_dolevogo_uchastija_v_stroitelstve_osnovnye/

Долевое участие в строительстве: 4 основные преимущества, риски сделки и особенности

В настоящее время достаточно распространенным явлением при приобретении недвижимости является долевое участие в строительстве. Действительно, новые дома растут как на дрожжах, а цена за квадратный метр на момент еще постройки дома очень даже привлекательная. Давайте и мы попробуем разобраться, так ли на самом деле хороша такого рода сделка, и какие подводные камни она имеет.

СОДЕРЖАНИЕ

Долевое участие в строительстве: что это такое, плюсы и минусы

Прежде чем расписывать преимущества и недостатки того или иного понятия, необходимо с эти самым понятием познакомиться. Итак, долевое участие в строительстве — что это за способ такой, при котором можно купить абсолютно новую квартиру?

Оказывается, очень даже неплохой способ, позволяющий сэкономить значительную сумму денежных средств. Суть сделки на долевое участие в строительстве в следующем.

Имеются две стороны: застройщик, который строит новый дом, и дольщики, которые вкладывают или инвестируют свои денежные средства в строительство дома. Что имеет застройщик? Он строит дом на деньги дольщиков.

Что имеют дольщики? Они получают готовые жилые помещения с оговоренной площадью и стоимостью.

Как говорится, все при деле, все довольны. Но не все так просто! Долевое участие в строительстве связано со многими рисками. Остановимся более подробно на всех плюсах и минусах сделки.

Плюсы участия в сделке

Плюсов покупки квартиры на условиях соучастия в возведении новостроя немало, среди них:

Цена квадратных метров на стадии постройки будет практически в два раза ниже цены готового  жилья. И это уже с учетом ремонта.

Не забывайте, что при приобретении квартиры в новостройке фактически вы получаете только стены. Все дальнейшие работы по отделке и ремонту помещения необходимо будет осуществлять за свой счет.

И даже учитывая это, цена жилплощади на стадии постройки будет значительно ниже.

Возможны следующие варианты оплаты сделки:

  • стопроцентная предоплата жилья, которая дает фиксированную цену за квадратный метр не зависимо от инфляции;
  • поэтапная оплата на протяжении всего строительства, что удобно для семей, не имеющих крупных сумм  на жилье.

Оба варианта выгодны и удобны.

Возможно и оформление ипотеки. Для этого нужно предоставить в банк договор со строительной компанией, а также все необходимые документы для оформления ипотеки. Как правило, процентная ставка по договору ипотечного кредитования на долевое строительство ниже, чем на готовое жилье.

В статье «КУПИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ: ВЫБИРАЕМ НОВОСТРОЙКУ!» приведен мониторинг банков, с которыми выгоднее заключить ипотеку на приобретение жилья в новостройке. А статья «ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – ОТЛИЧНЫЙ ВАРИАНТ ИЛИ КРЕДИТНАЯ ЛОВУШКА ДЛЯ ЖЕЛАЮЩИХ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ?!» Поможет разобраться в ипотечном кредите в целом.

Покупая жилплощадь в новостройке на этапе строительства, можно выбрать любую квартиру и самостоятельно спроектировать ее планировку.

Минусы сделки

Долевое участие в строительстве — что это такое с точки зрения минусов?

Прежде чем заключать договор на долевое участие необходимо тщательным образом проверить строительную компанию, чтобы не нарваться на аферистов. Подробная инструкция как это сделать будет дана в следующей главе. В противном случае вы можете остаться без денег и без квартиры.

Приобретая квартиру в новостройке, придется потратить время на ее отделку и ремонт. Т.е. сразу после сдачи дома заехать в новые апартаменты не удастся.

  1. 3. Нарушение сроков сдачи объектов

Еще один риск, который может ожидать дольщиков. Вы планируете одно, а на деле можете получить совсем другое. Это особенно неприятно для тех, кто для приобретения жилого помещения в строящемся доме продал свою квартиру и на время стройки вынужден снимать жилье.

Также досадный момент. Как и в случае с мошенниками можно потерять деньги. Как говорится, вы покупаете не квартиру, а только право требовать ее у застройщика.

Как оформить долевое участие в строительстве

Прежде чем задаваться вопросом, как оформить долевое участие в строительстве, необходимо тщательным образом проверить застройщика.

Проверяем застройщика

Итак, на что нужно обратить внимание при проверке застройщика?

Это первое, на что нужно обратить внимание. Если застройщик уже построил немало домов, и вы даже пообщались со счастливыми обладателями квадратных метров в этих домах, то смело можете довериться этой компании.

Серьезные банки не будут работать с несерьезными строительными фирмами.

Договор о долевом участии в строительстве именно так и должен называться. А никак не инвестиционным договором. Не забудьте подвергнуть это соглашение государственной регистрации. А также проверить наличие в нем информации о доме, сроке его сдачи, цены за квадратный метр. Должны быть прописаны и  сроки с условиями оплаты, а также гарантия на объект строительства.

  1. Разрешение на строительство

Это обязательный документ, который вам должен предоставить застройщик. Не забудьте и про проектную документацию.

Оформляем документы

Переходим непосредственно к вопросу как оформить долевое участие в строительстве и для чего заключать именно этот договор.

Во-первых, строящееся жилье до передачи его дольщику находится у последнего в залоге. Это гарантия того, что по своему усмотрению распорядиться квартирой застройщик не сможет.

Во-вторых, договор паевого участия подвергается обязательному страхованию ответственности строительной компании или поручительству банка.

В-третьих, риск продажи одного и того же жилого помещения нескольким лицам снижается.

В-четвертых, при нарушении условий соглашения со стороны застройщика, например, увеличение сроков сдачи жилья, дольщик вправе требовать выплату неустойки.

В-пятых, дольщик может переуступить право требования другому участнику. Т.е. если вы передумали покупать квартиру по долевому участию, вы можете ее перепродать. О том, как это сделать, рассмотрим чуть позже.

И, в – шестых, гарантия на долевое жилье составляет не менее пяти лет.

Как уже было сказано выше, соглашение на приобретение жилплощади в строящемся доме необходимо подвергнуть государственной регистрации. Для этого следует предоставить:

  • заверенные нотариально копии договора;
  • заявления, как дольщика, так и застройщика;
  • кадастровый план земельного участка под строительство;
  • договор аренды или собственности на землю;
  • разрешение на строительство с проектной документацией;
  • паспорт и ИНН дольщика;
  • доверенность на разрешение регистрации, оформленная на дольщика.

О содержании договора на долевое участие также было упомянуто выше. Существует еще так называемое предварительное соглашение на долевое участие в строительстве. Оно не должно быть подписано как основной контракт. Это всего лишь предварительная сделка, закрепляющая намерение о заключении в перспективе настоящего договора.

Переуступка прав требования

Бывают ситуации, при которых строящееся еще жилье необходимо продать. Одни делают это умышленно, перепродавая квадратные метры по более высокой цене. Другие понимают, что не смогут потянуть затраты на отделку и ремонт. У третьих возникают еще какие-нибудь причины.

Такого рода сделку возможно осуществить до завершения возведения новостройки и подписания акта приемо-передачи жилплощади.

Для этого между дольщиком и вторым лицом оформляется договор уступки прав требования. При этом все права и условия соглашения переходят второму лицу.

Согласие застройщика на такую сделку не требуется, за исключением случаев не полной оплаты по договору на долевое участие в строительстве.

Важно! Сделка по уступке прав требования облагается налогом.

Кстати, о налогах. В случае приобретения квартиры по долевому участию также как и при приобретении готового жилья можно получить налоговый вычет. Основанием для этого является акт приемо-передачи помещения. Т.е. не нужно ждать получения свидетельства о собственности, началом вычета считается дата акта.

Для заключения сделки на переуступку прав необходимы следующие документы:

  • соглашение на долевое участие;
  • платежные выписки;
  • наличие прав у продавца на объект сделки;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие второй половины продавца.

Если вы решитесь на продажу квартиры уже после сдачи ее в эксплуатацию, с полной отделкой и ремонтом, то от разницы в цене можно получить неплохую выгоду. А основные моменты по выгодной продаже квартиры прописаны в статье «КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?».

Расторжение договора на долевое участие в строительстве

А можно ли расторгнуть соглашение на приобретение квадратных метров в строящемся доме? Да, если на то имеются веские причины. Для дольщика к ним можно отнести:

  • нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию;
  • несоблюдение пунктов договора;
  • несоответствие состояния жилого помещения общепринятым строительным нормам.

Все эти недочеты легко устранить, но если застройщик отказывается это делать – смело можно расторгать договор. Также в течение пяти-шести лет, именно такой гарантийный срок обслуживания дома, строительная компания должна устранять все неполадки.

Застройщик может расторгнуть договор по следующим причинам:

  • нарушение сроков оплаты по контракту;
  • просрочка по платежам достигает более трех месяцев.

Договоренность может быть расторгнута и по обоюдному согласию. Здесь никакие веские аргументы не нужны.

Надо знать! Внимательно читайте условия контракта, чтобы в случае его расторжения застройщик сразу же вернул вам всю уплаченную сумму. Бывает, что строительная компания возвращает потраченные средства только после заключения сделки с новым дольщиком.

Заключение

Долевое участие в строительстве является прекрасной возможностью улучшить свои жилищные условия. Проверка строительной компании и грамотное оформление соглашения позволит избежать всех рисков при осуществлении такого рода сделки.

Источник: http://biz-novostroy.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-4-osnovnye-preimushhestva-riski-sdelki-i-osobennosti/

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Выяснение информации о застройщике

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.

Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.

Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:

  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.

Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.

Принятие денег (в качестве ссуды от граждан) до подписания договора влечет административную ответственность застройщика.

Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:

  • учредительных документов;
  • бухгалтерского баланса;
  • аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

  • его наименование и адрес;
  • сведения о регистрации и учредителях;
  • сведения о финансовой стабильности компании;
  • разрешения на строительство;
  • срок получения разрешения на ввод;
  • проект жилого дома, его местоположение, состав;
  • сроки строительства;
  • общее имущество;
  • стоимость;
  • подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

При отступлении от декларации, повлекшем ухудшение качества переданной квартиры на столько, что делает ее непригодной для проживания, участник вправе потребовать от застройщика немедленного бесплатного исправления недоделок, уменьшения цены квартиры или оплаты расходов, понесенных при исправлении недостатков самим дольщиком.

С образцом проектной декларации на строительство жилого дома можно ознакомиться тут.

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:

  • адрес, номер на плане дома;
  • площадь квартиры, лоджий, балконов;
  • наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • способы изменения условий договора;
  • основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

  • участок, принадлежащий застройщику;
  • строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Если договор строительства был нотариально удостоверен, то и договор уступки оформляется у нотариуса.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-dolevogo-stroitelstva.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть