Нужно ли страхование долевого строительства? рассмотрим алгоритм действий

Содержание

Страхование долевого строительства: плюсы и минусы

Нужно ли страхование долевого строительства? Рассмотрим алгоритм действий

Несмотря на всю экономичность этой формы инвестиционной деятельности, существуют большие риски остаться без жилья и денег.
Узнайте о подводных камнях в дду.

По данным официальной статистики, на сегодняшний день в России около 95 тысяч обманутых дольщиков.

Как не стать жертвой такого обмана?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа +7 . Это быстро и !

Что это такое?

В январе 2014 года в силу вступило постановление об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, которые проводят строительство привлекая средства граждан. Суть нормы в снятии всех рисков с дольщиков.

Даже при банкротстве строительной компании, застройщик будет обязан возвратить вложенные деньги.

Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную защиту участников долевого строительства со стороны фемиды и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.

Этот факт подтверждают слова Каирбека Ускенбаева, вице-премьера по региональному развитию: «Характерно, что данный механизм утвержден совместно с администрацией президента.

Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства.

При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».

Виды страхования

Для сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.

  • обязательное страхование застройщиком;
  • добровольное страхование дольщиком.

Основные отличия добровольного страхования (далее ДС) от обязательного (далее ОС):

  • в случае наступления несостоятельности организации: при ДС реализуется конкурсное управление, а при ОС средства компенсируются из бюджетного фонда или путём повышения налогов;
  • в случае ДС обязательства страховщика зависят от активов, внесённых населением, а при ОС компенсации не зависят исключительно от внесённых средств;
  • при ОС исключено прекращение страхования, а при ДС это положение возможно (полное или частичное приостановление);
  • установленные пункты в договоре при ОС возможно изменить (по усмотрению государства), а при ДС такое не осуществимо.

Гарантами при страховании рисков являются положения, установленные в договоре. Механизмы, которых согласно правовым нормам разделяют нескольких видов:

  • договор с независимой страховой компанией (коммерческое);
  • поручительство банка;
  • взаимное страхование рисков (некоммерческое).

Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.

При страховании через независимую страховую компанию проводится тщательная экспертиза объекта и оформление полиса. Фирма также имеет право отказаться от предоставления страховки, если обнаружит недобросовестность застройщика, и предупредить дольщика о возможных рисках.

Характерно, что при невыполнении или нарушении каких-либо обязательств со стороны застройщика, выплата компенсаций осуществляется страховой компанией. А предметом страховки может выступать гражданская ответственность. Это положение осуществляется в пользу дольщика.

В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность.

При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года.

Застройщик обязан проинформировать соинвесторов об условиях поручительства и о банке, который взял на себя обязательства.

При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования). Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве. То есть все обязательства, сроки, принципы передачи инвестиций или объектов имеют федеральную законодательную базу.

При данном положении застройщик либо входит в состав ОВС, либо заключает с договор с организацией, которая имеет такой вид лицензии. О данном факте установлено обязательное информирование условий договора дольщикам.

Есть ли риски?

Со слов директора юридической фирмы «Феникс» Талгата Мылтыкбаева, при заключении договора инвестирования в первую очередь следует понимать какие риски человек берёт на себя. А это определённо все. Специалист поясняет схему процедуры так: «Дольщик вкладывает средства, но в итоге не получает ни единой гарантии».

Напротив, журнал Forbes определяет долевое строительство как единственный тип инвестирования, в котором государство восполняет потери. Тем не менее, пресса переполнена списками и рейтингами недобросовестных застройщиков, а в социальных сетях каждый день ведутся споры о том, как дольщикам уберечь свои средства, вкладывая их в недострой.

Соответственно выделяют факторы, которые сопряжены с рисками независимо от схемы совершения:

  • нецелесообразное использование активов застройщиком – 40%;
  • банкротство строительной компании – 35%;
  • несоблюдение правовых норм в исходно-разрешительной документации– 30%;
  • мошенничество – 30%;
  • трудности в предоставлении инженерной инфраструктуры объекту строительства – 20%;
  • непрофессионализм строительной компании, недостаток материально-технической или производственной базы – 10%.

Представители страховых компаний подчёркивают, что до сих пор нет чётких установленных правил для устранения или смягчения данных рисков.

По мнению Александра Северигина (ООО «Росгосстрах»), отсутствуют даже принципы страхования и расчётные методики для устранения таких неприятностей.

Выходом из сложившейся ситуации может стать объединение страховых компаний. Где бы учитывался объем рынка и ответственность, возложенная на страховщиков.

Преимущества и недостатки страхования

Согласно установленным принципам, перед началом строительства нового дома по ДДУ, компания-застройщик обязана застраховать всевозможные риски. Так, в случае банкротства компании, право на выкуп имущества остается за дольщиками, а не за банками, как было прежде.

Есть и негативные стороны данного явления: увеличение себестоимости проекта и цен на недвижимость в целом. Это ведет к тому, что многие застройщики окажутся неконкурентоспособными и покинут рынок. Самые сильные и проверенные строительные компании смогут соответствовать новым критериям и продолжать работу в этой, уже более надежной, отрасли.

Появление страховой гарантии значительно улучшает ситуацию:

  • гарантия возврата инвестируемых вкладов, при срыве срока строительства по любым обстоятельствам;
  • гарантия возврата инвестируемых вкладов (в полном объеме) при банкротстве застройщика независимо от причины.

Законодательно-правовая защита приобретения квартиры предполагает следующие пункты:

  • защита при двойных продажах;
  • при банкротстве строительной компании – остаются права на долю в имуществе;
  • гарантируется разрешение на строительство, правильность документации и прав на участок со стороны застройщика;
  • регистрационные меры при ДДУ гарантируют соблюдение норм по ФЗ-214.

Алгоритм действий

Согласно законодательным нормам (постановление «Об участии в долевом строительстве») необходимо учитывать следующие положения:

  1. Подробное указание реквизитов объекта.
  2. Сроки сдачи.
  3. Стоимость сделки с указанием периода и принципов оплаты.

Подготовительные меры

Перед непосредственным заключением ДДУ необходимо потребовать у застройщика следующие бумаги:

  • разрешение на строительство;
  • проект недвижимости.

Ознакомление с этими документами даст представление о компетентности застройщика.

На размер исчислений влияют вытекающие из страховки тарифы:

  • от 1,2% при частичном страховании;
  • до 1,65% если объект нуждается страховании в полной мере (то есть полностью на всю конструкцию).

В расчётах требуемых активов, которые вкладываются дольщиками, указывается величина материальных средств. Стоимость договора определяется застройщиком с учётом предварительных договорённостей с соинвесторами. Возможно также указание рассрочки, но данное положение регламентируется в дополнении к договору.

Пункт предмета договора

Предметом страхования представляются имущественные интересы строительной компании. Ориентация по этому принципу обусловлена ответственностью застройщика перед дольщиками. Здесь выделяют меры за неисполнение обязательств в связи с передачей квартиры по договору.

Страховые случаи:

  • нарушение строительных сроков (передача объекта с опозданием);
  • банкротство строительной компании;
  • ликвидация застройщика.

Срок действия

Период действия страхования долевого строительства, согласно законодательству, устанавливается от двух до пяти лет. Здесь указывается, что в случае расторжения или прекращения договора досрочно, страховщик обязан выплатить компенсацию. При чём по пунктам, которые были нарушены во время действия договора. Дольщики уведомляются об этом факте в течение недели.

Заключительные меры

После того как были учтены вышеуказанные положения, застройщик обязан зарегистрировать договоры с дольщиками в ЕГРП. После этого начинает исчисляться время на возложенные обязательства.

При регистрации первого ДДУ застройщик обязан предъявить один из нижеследующих документов:

  • договор на страхование гражданской ответственности. Где предусмотрены меры за неисполнение обязательств, возложенных на застройщика;
  • договор на поручительство. Где предусмотрены мера по надлежащему выполнению застройщиком обязательств.

Важные аспекты:

  • страховщик обязан располагать лицензией на данный вид деятельности;
  • компания не должна подпадать под постановления арбитражного суда о банкротстве;
  • активная деятельность организации должна насчитывать не меньше пяти лет;
  • уставные накопления компании должны достигать 120 млн. рублей.

Выплаты страховых возмещений

В случае наступления страховых инцидентов, дольщик получает компенсацию в 100% размере. Гарантами здесь выступают наиболее крупные страховые и перестраховочные филиалы.

Исключения по выплатам осуществляются при следующих положениях:

  • при вынесении распоряжений государственных структур, направленных на полное прекращение или приостановление строительства;
  • в случае нарушений условий ДДУ, при недействительном договоре (не правомерность договора признаётся судом);
  • разрешение на строительство является незаконным;
  • оспаривание в ходе судебных разбирательств прав собственности или аренды по объекту.

ДДУ является фундаментом в гарантиях при финансовых рисках. При чём документ требует обязательных регистрационных мер, что невозможно без произведения страхования. А в случае заключения договора купли-продажи на недостроенный объект, невозможно защитить свои интересы.

Российские компании

Выделяют две крупнейшие российские страховые компании, которые имеют достаточный опыт в данной сфере. Это «Югория» и «Спасские ворота».

«Спасские ворота» характеризуются тем, что берут во внимание риски исключительно по ДДУ. При этом договор составлен в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».

«Югория» же осуществляет страхование рисков по объектам, которые являются недостроенными на момент заключения договора (то есть находятся на стадии готовности). Особенностью представляется форма составления договора – она не принципиальна. Но не должна противоречить установленным законодательным нормам.

Отмечают также менее крупные компании: «Капитал-полис» и «Капитал-резерв». Фирмы предоставляют аналогичные страховые продукты. Процесс страхования и риски, которые берутся во внимание, похожи у большинства компаний.

Целевым моментом при вступлении в правовые отношения с застройщиками, является консультация с компетентным юристом. Специалист окажет содействие в правовой оценке договора и охарактеризует сопутствующие риски.

Источник: http://sibloma.ru/vash-yurist/straxovanie-dolevogo-stroitelstva-plyusy-i-minusy

Как работает страховка застройщика долевого строительства

Как работает страховка застройщика долевого строительства

Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».

‎Что это такое? · ‎Есть ли риски? · ‎Преимущества и · ‎Алгоритм действий. Застройщики отдадут 1,2% цены договора в фонд дольщиков Неработающее страхование ответственности скоро сменит новый механизм.

Единый тариф для застройщиков, привлекающих в жилищное строительство средства граждан, составит 1,2% от цены договора долевого. Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика. Страхование ДДУ — гарантии дольщикам.

1 января года вступил в силу Федеральный закон от № ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В публичном доступе появился новый проект разработки Минстроя, который отменяет обязательную страховку для застройщиков и вводит новое условие Коррективы к ФЗ от Минстроя разрабатывались как реакция на негативный фон развития рынка долевого строительства.

В июле в СМИ представителями Минстроя был высказан ряд мнений, что с 1 января года страхование ГОЗ может перестать быть одним из существующих способов обеспечения застройщиком гарантии ответственности перед участниками долевого строительства и по факту будет.

Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков. Дело в том, что декларация является основным документом строительства и должна содержать выверенную и точную информацию. Уже в этом году Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия одного из подольских застройщиков только потому, что размер. На рынке строящегося жилья риски существуют объективно. Стопроцентной гарантии получения оплаченной квартиры не дает ни известное имя строительной компании, ни независимая экспертиза финансового положения застройщика. Принятый закон «Об участии в долевом строительстве.

Новые правила страхования долевого строительства

Застройщик также обязан довести до сведения участников долевого строительства правила страхования, в которых содержатся их условия, сведения о страховой организации (страховщике), которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика. Далее.

Платить за страхование своей ответственности обязан сам застройщик. Об этом прямо сказано в п.2 ст ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Причем оформить страховой полис застройщик должен еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком.

От своих читателей мы знаем, что иногда.

Согласно ей, застройщик осуществляет страхование: за свой счет;; до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый.

Страхование ответственности застройщиков

Отдельная статья закона посвящена страхованию гражданской ответственности как одному из способов обеспечения обязательств застройщика.

Как осуществляется страхование в пользу участников долевого строительства, на что важно обращать внимание дольщику, чтобы не потерять.

Создание компенсационного фонда долевого строительства защитит права дольщиков лучше, чем обязательное страхование ответственности застройщика, которое планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Они также отметили.

Получается, если какой-либо из застройщиков обанкротится, то все члены должны будут внести дополнительный взнос, чтобы покрыть убытки, возникшие у ОВСЗ в связи с выплатой страхового возмещения участникам долевого строительства обанкротившегося застройщика. И такие.

Занимательное:

Изюминка долевого строительства в том и состоит, к огорчению, что это постоянно риск для дольщика. Риск не получить свою готовую квартиру или получить её позднее ожидаемого срока. К счастью страхование ответственности застройщика гарантирует для вас возврат средств в случае, ежели. Подписан контракт долевого роли в строительстве на покупку 1-квартиры. Застройщик не страхует данную квартиру согласно закона и соответствующей я не оплачиваю стоимость квартиры. В связи с тем что нет страховки мы не можем зарегистрировать данный контракт в РОСРЕЕСТРЕ. Что делать? Сейчас в полном объеме от банкротства застройщика и роста срока сдачи объекта наших людей ничто не защищает. Большая часть застройщиков работают с дольщиками, заключая договоры долевого роли по ФЗ, а люди, как традиционно, слепо верят, что ФЗ и официальный контракт с.
Гарантии банков для застройщиков при страховании договоров долевого роли Одним из методов Банк, как и страховая компания, должен будет на сто процентов погасить дольщику вложенную в стройку сумму. Аспекты отбора.

Источник: http://stardavid.ru/topovoe/kak-rabotaet-strahoa-zastroyshika-dolevogo-stroitelstva.php

Страхование договоров долевого участия в строительстве

Страхование договоров долевого участия в строительстве

Без наличия финансовых гарантий сейчас не возможно зарегистрировать ни один договор долевого участия. Речь идет только о заключенных с первого января 2014 года подобных соглашениях.

Закон, как известно, обратной силы не имеет, поэтому задним числом оформлять страхование договоров долевого участия в строительстве не нужно.

Тем же, кто только собирается участвовать в строительстве в качестве дольщика важно выяснить кто обеспечивает гарантии по возможным рискам.

:

Что такое страхование ДДУ?

Страхование было распространено в строительном бизнесе всегда. Риски обязывают как застройщиков так и будущих жильцов искать пути их минимизировать. Но далеко не всегда наличие страховки было обязательным требованием. Все изменилось в 2014 году с принятием Федерального закона № 214, посвященного участию граждан в долевом строительстве жилья.

Важнейшее положение этого закона обязывает всех застройщиков страховать свою материальную ответственность перед людьми, которые желают выступить в качестве инвестора. Помимо этого было установлено, что не может быть иного способа привлечения денег в пользу застройщика от физ. лиц, кроме как договор долевого участия.

На сегодняшний день существуют лишь 3 способа страхования обязательств застройщика. Регламентированы они Федеральным законом № 294. Варианты следующие:

  • банковская гарантия. Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;
  • общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;
  • классическое страхование. Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги.

Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком. Однако на практике второй вариант не встречается вовсе. Этому есть три объективных причины:

  • он значительно дороже. Зачастую стоимость страхового сбора может в разы отличаться от общей суммы всех взносов физических лиц;
  • часть квартир будет реализована только после подписания передаточного акта на весь дом. То, какая доля жилья продается на разных этапах строительства зависит от множества факторов;
  • заложенная в самом договоре сложность с определением выгодоприобретателя.

Удобнее оформлять договоры на каждую квартиру как самим застройщикам, так и рядовым инвесторам, которые получают на руки свидетельство своей, личной гарантии.

Собственно застройщик не сможет привлечь деньги в строительство объекта, не предоставив в органы государственной регистрации документы, свидетельствующие о наличии одного из двух видов страхования, либо банковской гарантии.

Гарантии предоставляемые долевым участникам строительства

Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:

  • материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
  • получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
  • подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
  • инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.

Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.

  • приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
  • были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
  • сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
  • крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.

Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.

Банковская гарантия в страховке ДДУ

Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.

Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям:

  • наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
  • банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
  • минимальный размер уставного капитала банка — от 200 миллионов рублей;
  • при этом размер своего капитал — от 1 миллиарда рублей;
  • свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
  • банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
  • наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.

Общество взаимного страхования застройщиков

Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.

Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.

Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:

  • заявление о вступлении;
  • учредительные документы юридического лица;
  • документ подтверждающий полномочия представителя;
  • выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
  • справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
  • справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
  • справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
  • сведения о географии деятельности компании.

Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:

  • обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса — серьезная преграда;
  • ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
  • тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.

Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.

Классическое страхование ДДУ в строительстве

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

  • уставной капитал от 120 тысяч рублей;
  • собственный капитал на момент заключения страхового договора — от 1 млрд. рублей;
  • продолжительность работы на рынке услуг страхования — от 5 лет;
  • полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
  • компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС.

Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться.

Если же до завершения стройки произведена переуступка прав требования на квартиру, то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».

Документы необходимые при регистрации страховки по ДДУ

Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:

  • свидетельство о разрешении строительства;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
  • учредительные документы предприятия;
  • техническая документация на объект страхования.

Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:

  • финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
  • подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
  • характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.

После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.

Источник: https://zakonupravo.ru/zhilishhnoe-pravo/strahovanie-dogovorov-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Новые правила страхования долевого строительства / Sibdom.ru

Новые правила страхования долевого строительства / Sibdom.ru

Несмотря на вступивший с 1 января в силу закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, никаких заметных изменений на рынке не произошло.

Банки заняты подготовкой соответствующих продуктов, страховые компании по-прежнему ждут согласования правил страхования.

Что касается застройщиков, то они работают над теми проектами, которые были начаты до принятия закона, еще в прошлом году.

Поиски механизма, позволяющего сделать участие в строительстве жилья безопасным для частных инвесторов, ведутся несколько лет.

Вступивший в 2005 году в силу закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возлагаемых на него надежд не оправдал.

Сделав невозможным привлечение средств дольщиков до получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, все, что он обеспечил, это исключил случаи двойных продаж одних и тех же квартир.

Очередную попытку защитить интересы инвесторов законодатели предприняли год назад. В качестве способа защиты вложений частных инвесторов на этот раз предлагается страхование гражданской ответственности строительных компаний. Если застройщик не выполнил своих обязательств и не передал квартиру инвестору, участник строительства сможет вернуть деньги.

Закон, требующий обязательного страхования ответственности застройщиков, вступил в силу с 1 января.

С этого момента строительные компании вправе использовать для строительства средства дольщиков, только застраховав свою ответственность одним из трех способов: заключив договор с коммерческой страховой компанией, заручившись поручительством банка или став участником общества взаимного страхования (ОВС).

В январе Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия, если объект не застрахован. «Договор страхования становится обязательным документом, предъявляемым для регистрации первого договора участия в строительстве», — объясняет начальник отдела регистрации договоров долевого участия Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталья Яковлева.

Однако участники процесса оказались не готовы работать по новым правилам. Ни страховые компании, ни банки, ни общества взаимного страхования на данный момент не могут страховать ответственность застройщиков.

Страховка застройщиков у страховых компаний

Даже те немногие страховые компании, что ранее заявляли о готовности участвовать в страховании застройщиков, не спешат выходить на этот рынок.

«Несмотря на то, что закон, предписывающий застройщикам в обязательном порядке страховать свою ответственность перед дольщиками, официально уже вступил в силу, рынок сейчас находится в состоянии неопределенности, — рассказывает заместитель директора по корпоративному страхованию филиала ООО «Росгосстрах» в Красноярском крае Александр Севергин. — До сих пор отсутствуют четкие правила работы с этими рисками, нет методики расчета, как нет и утвержденных правил страхования.

Крупные страховые компании, способные заниматься страхованием ответственности застройщиков, ждут появления этих документов.

На сегодняшний день пока не создано объединение страховых компаний, которое, учитывая емкость этого рынка и большую ответственность, которую несут занимающиеся этим видом страхования компании, просто необходимо.

В качестве прогноза, когда это объединение сможет заработать, эксперты называют вторую половину 2014 года.

В этом нет ничего удивительного.

Подобным образом складывалась ситуация и с введением обязательного страхования ответственности владельцев опасных промышленных объектов три года назад, и обязательное страхование ответственности перевозчиков, введенное в прошлом году, тоже фактически заработало не с первого дня: закон вступил в силу с 1 января, но потребовалось еще несколько месяцев, чтобы создать профессиональные союзы страховщиков. Методика расчетов и полностью понятные правила были приняты спустя только несколько месяцев. Но и после того, как правила были созданы, еще на протяжении года в процессе работы в методику продолжали вноситься изменения, разъяснения, дополнения. Я уверен, что и в случае нового закона потребуется пройти те же шаги».

Типовые правила, на основе которых каждая страховая компания должна разработать свои правила и тарифы, для нового вида страхования были разработаны Всероссийским союзом страховщиков в 2013 году. Однако до сих пор они не прошли согласование в Службе Банка России по финансовым рынкам.

Оказалось, что документ в его нынешнем виде содержит большое количество исключений, условий, позволяющих страховой компании не платить дольщикам, если застройщик не выполнил своих обязательств.

Так, страховым не признается, а значит, не предполагает выплату возмещения случай, когда строительство объекта было прекращено по распоряжению государственных органов.

Как не считается страховым признание судом недействительным или незаключенным договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования из-за признания недействительным разрешения на строительство, проектной декларации или права собственности или аренды на участок.

Согласно составленным правилам, не будет являться страховым случаем и невыполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства из-за того, что у участника возникли денежные требования к застройщику, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. А самое главное, не признается страховым случаем нецелевое использование средств, то есть именно то, чем занимались большинство застройщиков, оставившие после себя обманутых дольщиков в Красноярске.

Но и в тех случаях, когда причины, по которым квартира не была передана дольщику по обстоятельствам, входят в число страховых, для получения выплаты дольщику потребуется сначала получить решение суда об обращении взыскания на предмет залога или решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

При определении минимальной страховой суммы по договору учитывается площадь квартиры и стоимость квадратного метра, она не может быть меньше показателя средней рыночной стоимости квадратного метра, установленной Минрегионом для каждого из субъектов. В Красноярском крае этот показатель в настоящее время составляет 34,6 тыс. рублей за квадратный метр.

Цена страховки долевого строительства

Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.

Предусмотрены два способа заключения договора страхования: договор страхования может быть заключен на весь многоквартирный дом с выдачей полисов на каждый договор долевого строительства или индивидуально на каждую проданную квартиру. Таким образом, если в строящемся доме 500 квартир, то заключается 500 договоров страхования.

Для этого необходимо предоставить пакет документов, куда входит разрешение на строительство, проектная декларация, свидетельство о государственной регистрации застройщика, договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства, копия учредительных документов, технико-экономическое обоснование, финансовая отчетность страхователя, список кредиторов, справка об отсутствии задолженности страхователя перед банками и налоговыми органами, портфолио клиента, а также другие документы по решению страховщика.

Тариф по данному виду страхования установлен в размере 1% от стоимости объекта. Причем к базовому страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты.

На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как деловая репутация строительной компании, наличие в прошлом фактов нарушения застройщиком обязательств и приостановления деятельности застройщика по решениям суда, а также местоположение объекта.

Период страхования начинается с момента регистрации договора и заканчивается выполнением обязательств компании перед дольщиком.

Однако он может быть продлен, если застройщик не завершил строительство объекта в установленный срок, или сокращен, если свои обязательства застройщик выполнил раньше указанного в проектной декларации срока.

В этом случае договор может быть расторгнут, и часть страховой премии будет застройщику возвращена.

Чтобы заниматься страхованием застройщиков, страховая компания должна соответствовать целому ряду критериев: работать на страховом рынке не менее пяти лет, иметь лицензию на этот вид страхования, отвечать требованиям финансовой устойчивости, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей и уставным капиталом в размере не менее 120 млн рублей.

В Красноярском крае рассматривают для себя возможность участия в этом виде страхования одна региональная страхования компания «Надежда» и 20 филиалов федеральных компаний, работающих на рынке края: «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».

Когда правила будут приняты, подчеркивают страховщики, рассчитывать на получение страховки смогут только крупные строительные компании с именем и репутацией. В качестве наиболее приемлемого способа обеспечения обязательств для остальных страховые компании называют вступление в общества взаимного страхования (ОВС).

Гарантии банков для застройщиков

Другой способ обеспечить исполнение обязательств, предоставленный инициаторами разработки закона, для застройщиков — получить гарантии банка. Хотя банки активно работают с застройщиками в рамках проектного финансирования, специальная программа для обеспечения ответственности застройщиков пока не разработана.

В Восточно-Сибирском отделении Сбербанка России, куда «Сибирский дом» обратился за информацией, ответили, что новая программа появится в конце февраля, когда «…Сбербанк актуализирует условия кредитования проектов строительства жилой недвижимости с учетом изменений в федеральном законе № 214-ФЗ».

Разработку банковского продукта сдерживают те же самые факторы, что не позволяют объявить о массовом выходе на этот рынок коммерческим страховщикам.

Если банк будет совместно с застройщиком отвечать по обязательствам перед участниками строительства, чтобы поручиться за строительную компанию, он должен понимать перспективу достройки объекта, а значит, структуру его финансирования.

Как говорят представители банков, это возможно только в рамках проектного финансирования объекта.

Как и при страховании у коммерческих страховщиков, размер поручительства банка определяется индивидуально, но он не может быть меньше, чем площадь квартиры, помноженная на определенный Минрегионразвития для каждого из субъектов РФ минимальный размер стоимости квадратного метра.

Предоставив застройщикам возможность получать банковские гарантии, законодатели в то же время установили ограничения для банков.

Чтобы выступать поручителем застройщика, банк должен работать на рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее 1 млрд рублей и иметь уставной капитал не менее 200 млн рублей.

Причем стоимость банковской гарантии обойдется строительной компании дороже, чем страхование у коммерческих страховщиков.

Общества взаимного страхования, от которых ждали, что они позволят застройщикам сократить расходы на страхование, не заработали. В августе в Москве было создано ОВС, куда на первом этапе вошло 40 застройщиков.

В условиях неопределенности большинство застройщиков постарались как можно дальше отодвинуть для себя начало работы по новым правилам и приступили к новым проектам еще в прошлом году. Новый механизм будет распространяться на те объекты, разрешение на строительство которых будет получено в 2014 году.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: http://www.sibdom.ru/publication/articles/38/1339/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть