Договор долевого участия в строительстве: понятия и особенности дду

Содержание

Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве: понятия и особенности ДДУ

Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».

Что же это такое?

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ).

Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо.

Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Что представляет собой договор

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным.

Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства.

В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд.

Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки.

При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей». 

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов.

На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.

Достоинства и недостатки ДДУ

проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя.

То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты.

И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:

  • Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
  • Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;
  • В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
  • Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.

Существенные условия ДДУ

Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:

  1. Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;
  2. Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
  3. Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
  4. Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.

К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.

Документация застройщика

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию.

Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного.

По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

  • Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
  • Вид деятельности, номер и срок действия лицензии;
  • Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
  • Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

  1. Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
  2. Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
  3. В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
  4. Возможных рисков и их страхование застройщиком;
  5. Стоимости строительства;
  6. Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
  7. Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
  8. Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно.

Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать.

Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/usloviya-dolevogo-stroitelstva

Особенности оформления договора долевого участия в строительстве

x

Check Also

Для многих собственников одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры является порядок и размер налога с продажи квартиры, то есть с дохода, полученного от сделки купли-продажи. Данный вид налогообложения по сути мало чем отличается …

Если вы столкнулись с необходимостью выписаться из квартиры нужно знать для этого некоторые нюансы, так как в России можно выполнить данную операцию несколькими способами. В основном можно разделить их на два случая: Гражданин, решивший выписаться …

В текущем году в области законодательства, регулирующего трудовые отношения, в силу вступило несколько разных изменений, которые будет полезно знать каждому работнику, в том числе, имеющему иностранное гражданство, а также всем работодателям. Представляем подробно обзор самых главных …

Сегодня количество инвалидов в России одно из самых низких в Европе, но многие эксперты считают, эту цифру заниженной из-за системы получения статуса инвалида, а не результатом объективных причин. В России существует система поддержки и защиты …

Несмотря на то, что экономика у нас давно не плановая, а рыночная, и решения жилищных проблем давно переложены на плечи граждан, тем не менее государство оказывает посильную помощь для определённых категорий граждан. Это купить квартиру …

Сегодня существует закон о ветеранах труда РФ, который определяет льготы для данной категории граждан. Законы, как на региональном, так и на федеральном уровне устанавливают соответствующие льготы ветеранам труда. Данная статья поможет вам узнать о преимуществах …

История создания группы Ренессанс ООО «Группа Ренессанс страхование» крупнейшая системоообразующая страховая компания, страховые выплаты которой только за 2014 год составили 13,8 млрд рублей. История группы начинается в 1997 году, когда была создана компания «Ренессанс страхование». …

Разрешенное использование это особенности земельных участков, которые определяют их правовой режим. В свою очередь, он должен соответствовать разграничению территорий. Правовым режимом будет являться уже утвержденный вид использования, а территориальная зона будет главным понятием ВРИ. Другими …

В дороге могут случиться самые непредвиденные ситуации, и у работников ГИБДД есть существенный повод лишить водителя прав – если он прямо отказывается от прохождения медосвидетельствования, и не важно, отказался водитель по причине того, что реально …

Оформляя обязательную автомобильную страховку ОСАГО, многие автовладельцы с удивлением для себя обнаруживают в своем договоре дополнительное финансовое обременение в виде страхования жизни или страхования автогражданской автоответственности. Вопреки сложившейся практике фактически обязательного включения этих дополнений в …

Отец ребенка при любых обстоятельствах должен оставаться опорой и кормильцем для своих отпрысков, даже если с их матерью расстался без особого сожаления. Дети все равно ждут папу, любят его и хотят с ним почаще встречаться. …

Виды оплаты труда Основная плата. К подобной выплате относятся: оплата, начисляемая непосредственному работнику за все отработанное им время; количество всех произведенных им работ; оплата по всем существующим тарифным ставкам, также сюда входит оклад и всевозможные …

Начиная с мая 2015 года жизнь организаций, занимающихся управлением в сфере ЖКХ, значительно усложнилась. Ужесточились и требования, предъявляемые к УК. Теперь деятельность таких организаций подлежит обязательному лицензированию. Без действующей лицензии на обслуживание и управление многоквартирными домами …

В последние годы такой вид жилья, как апартаменты, является довольно актуальным на рынке недвижимости. О том, что привлекает россиян в апартаментах, можно ли прописаться в таком жилом помещении и какие подводные камни ожидают покупателей недорогих …

Многие стремятся сделать жильё более комфортным. Но для перепланировки недостаточно одного желания и строительных навыков, знаний. Необходимо получить и ряд разрешительных документов перед тем, как выполнять такую работу. Перепланировка квартиры. Зачем её согласовывать? Длительность сбора …

Раздел земельного участка является сложной юридической процедурой, требующей обязательного документального оформления. О том, каким законом регламентируется порядок раздела земельного участка, какие требования предъявляются к делящемуся участку, кто вправе принимать решение о разделе названного имущества – …

Источник: http://calypsocompany.ru/vash-yurist/osobennosti-oformleniya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении

Зачем нужен ДДУ и какие условия необходимо учитывать при его заключении

С юридической точки зрения ДДУ или договор долевого участия – это документальное подтверждение того, что покупатель взял на себя обязательства по уплате стоимости квартира в строящемся жилом комплексе, а продавец гарантирует своевременно передать его в эксплуатацию. Фактически, такое соглашение, где лицо приобретающее жилье в новостройке становится соинвестором и принимает финансовое участие в строительстве дома.

Несмотря на кажущуюся простоту и понятность сделки, такой вариант покупки квартиры является высокорисковыми. Вероятность попасть в руки к мошенникам велика и связана, прежде всего, с возможностью «заморозки» строительного мероприятия.

Для снижения рисков покупателю, стоит заведомо обеспокоиться о подготовке специального соглашения и проверить всю документацию строительной организации. Рассмотрим данный вопрос подробнее и наиболее важные тезисы приведем в данной статье.

Что такое ДДУ, и каким законодательным актом регулируется его составление?

В строительстве жилых высоток очень часто встречается такой термин, как ДДУ. О том, что это такое за соглашение, можно подробно узнать из ФЗ -214. Расшифровка понятия имеет прямое отношение к проведению сделки при покупке квартиры.

Участники такой договоренности, после подписания соглашения приобретают определенный статус. Покупатель становится дольщиком, а строительная компания – застройщиком или девелопером.

Соглашение заключается с целью получить дополнительную материальную помощь при строительстве дома, путем привлечения денежных средств.

Иными словами, гражданин передает деньги девелоперу, чтобы получить в последствие право на владение недвижимым имуществом в строящемся здании. Данный тип участия в строительстве считается единственным, который имеет под собой определенную законодательную базу.

Благодаря принятию вышеуказанного федерального закона, покупатель может получить возмещение своих расходов, путем привлечения застройщика к ответственности. Чтобы получить такую возможность, следует тщательно продумать содержание соглашения и при подписании быть максимально уверенным в «чистоте» сделки.

Условия заключения сделки

Чтобы документ был действительным и в последствие получил юридическую значимость, он должен содержать несколько существенных условий. Данные пункты являются обязательными и в отсутствие даже одного, договор не будет считаться заключенными. К таким условиям относятся следующие условия:

  1. Полная характеристика объекта сделки – описание и точные параметры, с использованием проектно-сметной документации строительной компании.
  2. Строки завершения строительных работ и передачи недвижимости в эксплуатацию.
  3. Стоимость приобретаемой недвижимости и порядок внесения нужных сумм с указанием точных сроков.
  4. Гарантийные обязательства девелопера по обслуживанию жилплощади в течение срока, прописанного в федеральном законодательстве.
  5. Вариант обеспечения строительной компанией своих обязательств.

Дополнительно стоит указать, что сроки являются очень важным критерием заключения сделки. Это связано с тем, что застройщики часто нарушают установленные периоды передачи жилья в использование, а также, с тем, что за каждый день просрочки, дольщику положена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Дополнительные условия сделки

Кроме описанных моментов, в соглашение необходимо вписать и другие пункты. Несмотря на то, что эти положения не являются существенными, лучше не исключать их из договора.

К дополнительным условиям сделки можно отнести следующие моменты:

  • порядок и правила подписания передаточного акта;
  • возможность проведения сделки по уступке права требования в рамках договоренности;
  • условия одностороннего расторжения соглашения;
  • порядок урегулирования претензий, возникших у каждой из сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства и иные условия, по усмотрению сторон.

Некоторые строительные компании стараются включить в документ дополнительные пункты, которые дадут им возможность переносить срок сдачи объекта на более позднее время, без уведомления дольщика. Иногда, девелоперы умышленно сокращают гарантийный срок обслуживания. Все эти пункты необходимо тщательно проверить и исправить документ еще до момента его подписания.

Порядок заключения соглашения ДУ

Регламент по заключению соглашения строго определен все тем же федеральным законом № 214. Это необходимо, чтобы максимально защитить интересы дольщиков и в случае необходимости возместить ущерб.

Важным требованием является государственная регистрация соглашения.

Этот шаг позволяет закрепить права дольщика на определенный объект недвижимости, а также дает возможность исключить вероятность совершения «двойной продажи», к которой часто прибегают мошенники.

Именно с момента регистрации документ получает юридическую силу. Подписание соглашения происходит непосредственно в Росреестре и сама регистрация может занять до 10 дней с момента обращения.

Заключение

На сегодняшний день ДДУ – это самый легальный вариант оформления сделки между покупателем и продавцом квартиры в новостройке. Все остальные варианты встречаются намного реже и не пользуются такой популярностью, по причине высоких рисков.

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/dolevoe-uchastie/ddu.html

Что такое договор долевого участия (ДДУ )

Участие в долевом строительстве – выгодное мероприятие. На этапе возведения здания можно приобрести квартиру в нем по минимальной цене. Взаимные права и обязанности между сторонами регулируются договором. Однако не все знают, что такое ДДУ.

Скачать Образец Договора долевого участия (ДДУ)

Что это такое?

Задавшись целью узнать расшифровку аббревиатуры ДДУ, человек выяснит, что под ней скрывается понятие «Договор долевого участия». Он представляет собой соглашение между дольщиком и застройщиком, касающееся недостроенного жилья. Процедура осуществляется на основании ФЗ №214.

Согласно действующему законодательству, именно этот тип договора должен использоваться для привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома.

Если говорить о ДДУ простыми словами, он регламентирует процесс, при котором человек передает застройщику капитал на конкретную квартиру, а последний обязуется ее предоставить в собственность гражданину, после завершения строительства недвижимости.

Другие типы договоров в строительстве для регламентации процесса использоваться не могут. ДДУ не возводит дольщика в статус партнера застройщика. Договор обеспечивает особые снижающие риск условия для гражданина, приобретающего недостроенную недвижимость, и ставит его в привилегированное положение.

Кто может участвовать?

Перечень лиц, которые могут выступать сторонами договора долевого участия, четко определен положениями действующего законодательства. Согласно нормам, сделка заключается между:

  1. Застройщиком. В его роли выступает юридическое лицо, имеющее в собственности или использующее на праве пользования земельный участок, а также получившее разрешение на строительство. Организационно-правовая форма компании может быть любой. цель застройщика при заключении договора долевого участия – привлечение капитала для строительства объекта недвижимости.
  2. Дольщик. Им является гражданин, принявший решение о совершении вклада в строительство. В роли дольщика в ряде ситуаций могут выступать и юридические лица.

Других участников ДДУ не предусматривает.

Особенности документа

Задумавшись, на что обратить внимание при составлении ДДУ, гражданин должен проверить соответствие документа положениям действующего законодательства. Регулирует правоотношения между дольщиками и застройщикам ФЗ 214. Согласно правилам, в документе в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  • предмет договора, который, после завершения строительства, перейдет в собственность дольщика;
  • цена объекта недвижимости;
  • порядок произведения оплаты;
  • период строительства здания и срок его сдачи в эксплуатацию.

Регистрация договора

Договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Выполнением процедуры занимаются специалисты Росреестра. Если манипуляция не была выполнена, договор считается недействительным. Согласно правилам, заключить ДДУ можно только на те объекты, разрешение на строительство которых было выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

Перед тем, как проверить регистрацию, процедуру нужно выполнить. Если жилье в новостройке было куплено по договору долевого участия, гражданин не лишается права на налоговый вычет. Сегодня существует стандартная схема регистрации ДДУ. Для осуществления процесса потребуется выполнить следующие действия:

  1. Подготовить пакет необходимой документации и заплатить госпошлину.
  2. Посетить территориальное отделение Росреестра и передать документы. Сотрудники государственного органа изучат предоставленный перечень бумаг. Если он соответствует требованиям, документы, примут, а гражданину будет предоставлена расписка.
  3. В установленный день посетить отделение Росреестра и забрать зарегистрированный договор.

Срок государственной регистрации зависит от количества дольщиков. На выполнение процедуры в отношении 1-ого лица, купившего недвижимость по ДДУ, отводится 18 дней. Процесс регистрации всех последующих дольщиков не превышает 5 дней.

: Особенности договора долевого участия при покупке новостройки у застройщика

Денежные вопросы в ДДУ

Согласно правилам, в ДДУ в обязательном порядке должна быть отражена стоимость объекта недвижимости, а также присутствовать порядок оплаты жилья. Вносить денежные средства по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. В ряде случаев дольщик может рассчитывать на предоставление отсрочки для внесения денежных средств.

Цена недвижимости может быть изменена. Причиной проведения подобной процедуры выступает несоответствие площади помещения изначально заявленному размеру. Изменение стоимости выполняется на основании результатов обмера. Минимальные отклонения от первоначальной задумки обычно указываются в договоре.

Стоимость жилья, приобретаемого по ДДУ, указывается в рублях. В документе необязательно должно фигурировать целое число. Допускается указание цены объекта с копейками. Если стоимость указывается в валюте другого государства, в обязательном порядке должен быть установлен фиксированный курс.

Какие бумаги нужны при покупке квартиры по ДДУ?

Чтобы купить квартиру по договору долевого участия, гражданин должен не только обладать нужной суммой денежных средств, но и подготовить пакет документации. В стандартный перечень бумаг, необходимых для заключения сделки, входят:

  • договор долевого участия вместе с соглашением к ДДУ и приложениями;
  • заявление от строительной компании о регистрации договора долевого участия и аналогичный документ от дольщика;
  • паспорт дольщика, если документы подаются лично;
  • краткое описание недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины.

Точный список бумаг при покупке квартиры зависит от особенностей процедуры. Он нюансов манипуляции зависит и тип участия. Если в роли заявителя выступает несовершеннолетний гражданин, подачу документов за него выполняют родители или опекуны. В этой ситуации стандартный пакет бумаг потребуется дополнить документацией, подтверждающей опекунство.

Переуступка при ДДУ

В процессе заключения ДДУ гражданин может столкнуться с целым перечнем подводных камней. Так, если вникнуть в суть закона №214, выясниться, что он не запрещает выполнение переуступки прав. Процедура выполняется, если гражданин полностью выплатил денежные средства застройщику и хочет реализовать недвижимость. Ее цена в случае выполнения подобной операции сильно возрастет.

Покупатели, принимающие участие в процедуре уступки, должны помнить, что они получат не только права на недвижимость, но и будут обязаны осуществлять исполнение иных требований ДДУ. По этой причине, до приобретения такого жилья, стоит ознакомиться со всей документацией. Не лишним будет удостовериться в действительности договора.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/dokumenty/ddu-chto-eto.html

Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве, покупая квартиру в новостройке у застройщика. — Юридические советы

Заключение договоров долевого участия в строительстве в последнее время получило широкое распространение. Многие предпочитают покупать жилье именно в новостройке.  Вторичное жилье пользуется все меньшей популярностью. Мы рассмотрим, что нужно учесть, покупая недвижимость напрямую у застройщика.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и дольщиком, застройщик обязуется построить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию, а дольщик – принять его и оплатить.  Все предельно просто.

Однако в связи с частым мошенничеством именно в сфере  недвижимости, нужно знать, на что обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве (далее- ДДУ), как не оказаться обманутым, и что делать, если застройщик не торопится сдать объект.

Какими законами регулируются данные правоотношения?

  1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);
  2. ФЗ «О защите прав потребителей», в той части, в которой правоотношения не урегулированы вышеназванным законом..
  3. Гражданский кодекс РФ.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке:

  1. Застройщик – это хозяйственная организация, то есть юридическое лицо. Законом предусмотрено, что застройщиком может быть некоммерческая организация, но никак не физическое лицо.
  2. Договор должен содержать: описание объекта долевого строительства, срок его передачи, цену, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект недвижимости, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств. Если договор не содержит хотя бы одного из этих условий – он не заключен.
  3. Форма договора – письменная.
  4. Договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с этого момента.

На что нужно обратить внимание  при заключении договора  долевого участия в строительстве?

Покупая квартиру в новостройке,  нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Обратите внимание на репутацию застройщика. Если застройщик функционирует на рынке длительное время, имеет большое количество завершенных объектов, то заключать с ним договор значительно безопаснее, чем с застройщиком, о котором никто никогда ничего не слышал.
  2. Узнайте, аккредитована ли новостройка, в которой Вы приобретаете квартиру, в банке.  Если ни один банк предоставляет кредит на этот объект недвижимости, то это может  говорить о проблемах застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является крупный банк с хорошими финансовыми ресурсами.
  3. Смотрим на название договора – если у договора иное название, нежели «Договор долевого участия в  строительстве» (например, «Договор Инвестирования»), то застройщик стремится избежать требований закона «О долевом строительстве». Конечно, договор определяет не название, а содержание, и такой договор все равно будет попадать под действие вышеназванного закона. Но становиться участником судебных тяжб с недобросовестным застройщиком все равно неприятно.
  4. Вы имеете право ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Сверьте указанные документы с договором, застройщиком везде должно быть одно и то же лицо.
  5. Реквизиты застройщика должны быть указаны подробно: полное наименование организации, юридический адрес, ИНН, ОГРН.
  6. Договор должен быть подписан Генеральным директором.
  7. Все характеристики объекта недвижимости также должны быть подробно описаны: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. Безусловно, в договоре должна быть указана площадь квартиры, балконов, лоджий. В ДДУ указывается проектная площадь квартиры, которая в последствии может не совпадать с реальной. Поэтому также должно быть прописано, что в случае расхождения застройщик вернет деньги за недостающую площадь.
  8. Гарантийный срок на квартиру по закону составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств нарушают законодательство.
  9. Смотрим на сроки. Во-первых,  сам договор должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.  Во-вторых, должен быть указан срок передачи объекта недвижимости. Указание в договоре квартала, в котором будет передан объект, допустимо, но просрочка будет идти от последнего дня квартала.
  10. Проверяем пункт о цене. Она должна быть четко прописана и указана в рублях. Цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.
  11. Если недвижимость продается через посредника, то к договору должен быть приложен документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на продажу объекта.

Смотрим документы застройщика:

  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Дополнительно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Также обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.
  • Разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
  • Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Как зарегистрировать договор долевого участия в строительстве?

Государственная регистрация ДДУ  производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ. Регистрацию осуществляет Росреестр. Возможна подача документов через МФЦ или электронная регистрация.  Для регистрации  необходимо представить:

  1.  заявление о государственной регистрации застройщика и дольщика,
  2. квитанция об уплате госпошлины ( 350 рублей для физического лица).
  3. паспорт, если участником сделки является физическое лицо, учредительные документы – если юридическое.
  4. доверенность, если от имени лица действует представитель
  5. ДДУ – три экземпляра.
  6. Документы с описанием объекта, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется-
  8. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.

Регистрация обычно производится в течение 5-7 дней. После государственной регистрации  нужно получить документы с паспортом  и распиской, которую выдают при приеме документов. Государственная регистрация договора удостоверяется регистрационной записью на нем.

Что дает государственная регистрация?  Государственная регистрация ДДУ позволяет  исключить возможность «двойной» продажи жилого помещения недобросовестными организациями.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Как продать квартиру по договору долевого участия?

Бывает, что купив по ДДУ квартиру в новостройке, дольщик решает ее продать (понадобились деньги, перепродает дороже и т.д.). Как быть в таком случае? Продажа квартиры в недостроенном доме, как и любой другой недвижимости, не переданной в эксплуатацию, возможна только путем договора переуступки права требования (цессии).

Таким образом, продажа квартир от застройщика широко распространена: многие хотят жить в новостройках. В связи с распространенным мошенничеством в сфере недвижимости нужно быть внимательным при заключении договора.

Покупатель квартиры – физическое лицо считается  менее защищенной стороной, поэтому дольщикам законодательством предоставлены дополнительные гарантии. При неопределенности в договоре или противоречии пункта договора закону,  применяется закон, который на стороне дольщика.

 Тем не менее, дольщик в силу невнимательности или незнания может подписать договор, ущемляющий его интересы. Поэтому, в случае сомнений рекомендуем обращаться к юристу для проверки документов.

Источник: https://yurid-sovet.ru/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve/novostroyka.html

Договор участия в долевом строительстве: условия, гарантии и возможные риски

Долевое строительство приобретает среди населения определенную популярность, поскольку такая сделка позволяет приобретать жилье на более выгодных условиях и по сниженной цене. Однако при этом она сопряжена и с высокими рисками.

Для минимизации этих рисков и правильного документального оформления сделки используется такой документ, как договор участия в долевом строительстве. Его сущность, содержание и правила оформления будут рассмотрены далее.

Преимущества и недостатки

Застройщик же, в свою очередь, гарантирует за эти деньги предоставить им жилье в установленные сроки.

Преимущества от официального оформления сделки и заключения договора состоят в следующем:

  • возможность приобрести жилье по более низкой цене, особенно в сравнении с вторичным рынком (разница может достигать 30%);
  • документальное закрепление сделки и возможность отстоять свои интересы (в частности, договор необходим, если покупатель обращается в суд или другие госорганы с жалобами на застройщика);
  • возможность заранее определить параметры и характеристики будущей квартиры (площадь, этаж, планировку) и закрепить это документально;
  • государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре (что значительно снижает возможности для мошеннических схем с жильем).

Но при всем этом сделка имеет и некоторые недостатки:

  • риск невыполнения застройщиком своих обязательств (чаще всего это касается сроков сдачи готового объекта);
  • вероятность банкротства компании (в этом случае инвестор вообще может потерять все вложенные средства);
  • множество различных мошеннических схем (в частности, двойная продажа и хищение вложенных средств, как следствие появляются обманутые дольщики);
  • вероятность несоответствия реального объекта недвижимости тем условиям, что указаны в договоре (чаще всего это касается площади).

Конечно, при наличии официально заключенного договора долевого строительства данные риски существенно снижаются и инвестор может отстоять свои права в суде, в некоторых случаях он все равно рискует потерять и деньги, и жилье.

Обязательные условия

  1. Как и в большинстве случаев, договор участия в долевом строительстве должен обязательно включать в себя определенные условия, а именно:
  2. Объект сделки. Здесь подразумевается конкретная квартира, которая должна быть передана дольщику после окончания строительства.

    Описание должно соответствовать проектной документации и позволять ее точно идентифицировать.

  3. Срок передачи объекта. Должна быть указана дата, когда строительство будет завершено, а квартиры передана в собственность и пользование инвестора.
  4. Цена сделки.

    Данное условие включает в себя не только сумму, подлежащую к уплате, но также срок и порядок ее перечисления. Например, допускается как единоразовое внесение всей стоимости, так и выплата ее в рассрочку, по частям.

  5. Гарантийный срок на объект.

    В случае обнаружения каких-либо нарушений или недостатков жилья покупатель сможет в течение этого срока требовать их устранения застройщиком.

  6. Способы, при помощи которых строительная компания обеспечит исполнение своих договорных обязательств.

В частности, это могут быть:

  • обязательства по возврату вложенных средств или выплаты неустойки (при условии нарушения условий сделки);
  • поручительство банка;
  • страхование ответственности застройщика.

Единственное требование при этом — соответствие положениям действующего законодательства.

Основания для расторжения

Общим основанием для прекращения сделки является невыполнение одной из сторон своих обязательств.

В случае с застройщиком это может быть:

  1. Нарушение срока сдачи объекта. Конкретный срок обязательно должен быть указан в договоре. Кроме возможности прекращения сделки, инвестор также может требовать от застройщика выплаты неустойки за все дни просрочки.
  2. Предоставление объекта, который не соответствует условиям договора. Например, это может произойти, если застройщик по своей инициативе изменил проектную документацию, уменьшил площадь квартиры или ее жилую часть.
  3. Ненадлежащее качество объекта. В частности, наличие в жилье недостатков, которые делают его неподходящим для проживания. Если строительная компания не устранит данные недостатки за свой счет и в течение определенного промежутка времени, дольщик имеет право разорвать сделку и потребовать возврата средств.

Застройщик также может расторгать сделку в одностороннем порядке. Самым распространенным основанием для этого является невыплата дольщиком всей положенной суммы в установленный срок. В частности, недопустимой является просрочка, превышающая три месяца.

Дополнительные условия для расторжения могут быть включены в договор по желанию сторон.

Возможные подводные камни

Договор участия в долевом строительстве является выгодным для дольщика только при условии его грамотного составления. Помимо включения в него обязательных условий, закрепленных законодательно, стоит также обратить внимание на такие моменты:

  1. Правильная форма сделки. Документ должен носить название «Договор участия в долевом строительстве». Потому что, например, есть еще предварительный, правовой статус которого сильно отличается.
  2. Наличие документов. Застройщик должен быть готов предоставить инвестору всю необходимую документацию (проектную, разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды на землю).
  3. Возможность изменения цены. Если такой пункт присутствует, в будущем застройщик сможет требовать с инвестора дополнительных средств.
  4. Законность условий. Если в договор внесены условия, которые не соответствуют требованиям законодательства, их можно будет в судебном порядке признать незаконными.
  5. Финансовое состояние строительной компании. Рекомендуется еще до подписания договора проверить, насколько компания устойчива и ликвидна (например, путем изучения ее финансовой документации). Это поможет оценить, насколько высока вероятность ее банкротства.

Во избежание всех этих рисков дольщику необходимо внимательно изучать документ перед подписанием и обращать внимание на все непонятные пункты.

Предварительный договор долевого строительства и его отличия от основного

Еще одним документом, который может быть заключен между сторонами при долевом строительстве, является предварительный договор участия. Он характеризуется тем, что закрепляет не сам факт вложения денег и получение взамен жилья, а только лишь намерение провести данную сделку в будущем.

Такой документ не предоставляет дольщику никаких гарантий и не регистрируется в Россреестре, поэтому может заключаться на один и тот же объект множество раз. В связи с этим он является очень рискованным и не рекомендуется для заключения.

Если все же документ подписывается, дольщику нужно обязательно позаботиться о включении в него условия о сроке заключения основного договора. Что касается денег, то их до этого момента также не стоит передавать (или оформлять передачу отдельными документами, например, договором аванса или задатка).

Несмотря на наличие множества рисков и подводных камней, популярность долевого строительства все равно остается довольно высокой, ведь стоимость жилья при этом значительно ниже. Чтобы максимально обезопасить себя, рекомендуется внимательно изучать условия договора и включать в него пункты, устанавливающие для застройщика определенную ответственность за нарушения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть