дду и доп. соглашение: все, что вы хотели знать

доп соглашения к долевому строительству

ДДУ и доп. соглашение: все, что вы хотели знать

Можно ли делать ремонт участнику долевого строительства до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Соглашением сторон это допустимо, но учитывайте следующее: в результате ремонта не должно произойти перепланировки или реконструкции. В противном случае, БТИ выдаст кадастровый паспорт с соответствующей отметкой и Вам придется…А зачем спешить? Ты сначала заставь строителей устраните те недостатки которые будут, а они будут за их счёт, а потом приступай к ремонту.

можно допсоглашением поменять дату договора на долевое участие в строительстве?

Дату которой заключен договор нет,а вот срок сдачи дома можно сдвинуть путем подписания соответствующего доп.соглашения к договору долевого строительства.И договор участия в долевом строительстве в установленном законом порядке…

договор уступки

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 382 390, и Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве…А расписка( банковские документы) в передаче денег в счет оплаты будущего жилья есть ??

какие нюансы при покупке квартиры,принадлежащей продавцу на правах договора долевого участия

Если квартира уже построена, а дом сдан в эксплуатацию- то у продавца должно быть свидетельство о собственности- в этом случае квартира продается как любая другая. Если дом не сдан в эксплуатацию, то квартира как объект не существует, а..

.Ни каких. Все тоже самое как и при других основаниях прав собственности.Если вы конечно ведете речь не о правах требования(уступка по договору долевого участия),а о квартире где уже зарегистрированы права собственности. Единственный…

в чъей редакции должно быть допсоглашение о продлении сроков к договору долевого участия?

По договору Света ни чего не прояснила. Высказывать пожелания по договору это ново. В случае возникновения разногласий между договаривающимися сторонами составляестя Протокол Разногласий. Инициатор внесения изменений в первоначальный…Доп.

соглашение к договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в редакции застройщика. Вы можете высказать своё пожелание относительно каких-то пунктов, но согласится ли застройщик на эти изменения… Вы праве не.

..

Если договор об участии в долевом строительстве утратил свою силу

договор об участии в долевом строительстве утратил свою силу в следствии изменении законодательства или в связи с истечением срока действия? в любом случае Застроищик навряд ли согласиться заключить договор об инвестиционной деятельности…

Если застройщик совершил ошибку при составлении договора на участие в долевом строительстве

Либо составить дополнительное соглашение, в котором указать другой номер свободной квартиры — если она вас устраивает. Либо прийти к другому внесудебному соглашению сторон. Либо решать разногласия в судебном порядке. За такие ошиПки,…

Я покупаю 1к.кв в строющемся доме.Заключила договор с строит.комп.Вношу деньги я,а оформить хочу на маму.

Что значит перезаключить договор, господа? А доп. соглашения не может быть? Вы уже заключили договор долевого участия и зарегистрировали его в рег.

палате? Тогда составьте соглашение дополнительное к договору долевого участия между Вами…так оформите договор на маму сразу, когда будет выплачена стоимость жилья (вот только не пойму насчет 1 к.

кв) она вам сделает дарственную, но до того, как вы получите субсидирование Необходимо перезаключить со строительной компанией…

Подводные камни договора переуступки квартиры?

Там и надводные есть. Если стройка заморожена… А так просто обращаетесь в компанию застройщика, знакомитесь с документацией, читаете договор долевки, проверяете регистрацию договора в рег. палате. Проверяете оплату доли…

Если все Вас…Так и делайте. А потом прийдет первый плательщик который раньше по другому договору эту площадь оплатил. наймите риэлтора, не жмотте 250 тысяч.

здесь вам не ответят не видя документов всех можно остаться без денег и без квартиры……

Требуется ли для продажи квартиры между частниками по переуступке прав требования согласие застройщика,если долгов нет?

Если все в порядке… застройщику, как правило, все равно кто будет конечным получателем построенного объекта недвижимости… он даст вам такое согласие… Тем не менее.

Во первых, вам надо внимательно посмотреть договор (оригинал с…Прочтите Договор долевого участия: там прописано….Как минимум , требуется уведомление застройщика….

И обязательно Соглашение на переуступку …регистрировать в рег. палате….

Как купить квартиру?

Находите себе вариант подходящей квартиры, далее проверяете документы: 1. Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя: Паспорт — все страницы (или удостоверение личности, если продавец — военнослужащий) Свидетельство о…дать деньги и в замен получить квартиру ! бери деньги и покупай в чем вопрос? Копи мани и покупай!

Моя доля в собственности. Паковочное место.

требуйте долива пива после отстоя пены без доков что то сказать невозможно обычно — парковочное место это 6м х 3м = 18 кв. м. Померьте свое без ознакомления со всеми документами дать Вам ответ — невозможно. По общему правилу,…

Только юристам со стажем не менее 5 лет

Источник: http://specadvocat.ru/dop_soglasheniya_k_dolevomu_stroitelstvu.html

Суд или мировое соглашение о неустойке по ДДУ | Кузнецова и Партнеры

Как решить спор с застройщиком через суд или мировое соглашение?

Запишитесь на консультацию

Каждый дольщик, который пострадал из-за действий застройщика и хочется взыскать с него неустойку за нарушение условий договора ДДУ, имеет выбор: заключить со строительной компанией мировое соглашение или обратиться за помощью в суд. Но какой вариант лучше, и в какой ситуации взыскание неустойки по ДДУ лучше проводить через суд, а в какой – с помощью переговоров с застройщиком, знает далеко не каждый участник договора долевого участия.

В данной статье мы разберемся в тонкостях каждого из способов защиты своих интересов, а также в том, когда их лучше применять и почему.

Мирное соглашение с застройщиком – самый простой вариант разрешения спора, однако на практике применяется достаточно редко.

Основная причина того, что мировое соглашение о неустойке по ДДУ заключается нечасто – то, что строительные компании не хотят идти на контакт с дольщиками, и обычно их претензии игнорируются, или дается формальный ответ, не предусматривающий никаких действий со стороны застройщика.

Еще реже сторонам удается прийти к компромиссу, который будет устраивать всех. Однако в некоторых случаях компания идет навстречу клиентам и соглашается уладить спор, не прибегая к судебному процессу.

Итак, что такое мировое соглашение? Это специально составленный документ, подписание которого оканчивает спор.

Причем от других форм соглашения между сторонами спора его отличает то, что мировое соглашение возможно заключить даже тогда, когда судебный процесс уже идет (но обязательно до окончания судебного производства).

В этом случае подписание документа также прекращает спор, истец отзывает иск или суд подтверждает заключение мирового соглашения, и дело закрывается.

Как составить мировое соглашение, чтобы оно имело законную силу? Для этого необходимо указать в нем следующую информацию:

Сведения о сторонах спора

ФИО или наименование компании, адрес регистрации, контактные данные;

необходимо указать, что причиной конфликта стала просрочка передачи квартиры дольщику или нарушение других условий договора, и как следствие – выплата неустойки;

указать, каким образом и в каком объеме будет выплачена неустойка, или, если конфликт улаживается другим способом, указать подробности;

с которой мировое соглашение вступает в силу (обычно это день подписания).

Документ составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами спора. Представитель строительной компании должен иметь право подписи от имени организации или доверенность на выполнение таких действий. После подписания (и закрытия судебного производства, если оно открывалось), конфликт считается разрешенным.

Главное преимущество мирового соглашения – это экономия сил и времени.

Любой судебный процесс, даже когда все доказательства правоты очевидны, растягивается на долгие месяцы и требует от истца больших усилий по достижению конечной цели – получения неустойки.

Кроме того, без помощи хорошего адвоката выиграть процесс достаточно затруднительно – у застройщика обычно есть свои юристы, которые защищают его интересы.

Потому если строительная компания идет на мировую на удовлетворительных условиях, для дольщика зачастую это наиболее приемлемый вариант разрешения спора. Из минусов можно отметить лишь то, что мировое соглашение – это всегда обоюдные уступки, так что получить неустойку в полном объеме не удастся.

Судебный процесс по взысканию неустойки – наиболее вероятный вариант разрешения спора между участником долевого строительства и застройщиком.

К нему стоит прибегать в тех случаях, когда строительная компания игнорирует претензии или если предлагаемые варианты разрешения конфликта не устраивают дольщика.

В таких ситуациях суд по неустойке по ДДУ – единственная возможность защитить свои интересы и получить причитающуюся компенсацию.

Обращение в суд представляет собой составление и подачу искового заявления с дальнейшим его рассмотрением на заседаниях. Иск должен включать следующую информацию:

сведения об истце (ФИО, паспортные данные, регистрация) и ответчике (наименование, регистрационные данные строительной компании);

Информация о спорном объекте

адрес строящегося дома, информация о степени его завершения, стоимость квартиры и т.д.;

размер неустойки, которую дольщик хочет взыскать с застройщика. Иногда сумма иска включает также компенсацию морального ущерба, если участник ДДУ считает, что такой ущерб был ему нанесен действиями (бездействием) строительной компании;

Обстоятельства возникновения спора

почему истец считает, что застройщик нарушил условия договора (к примеру, были нарушены сроки передачи квартиры). Здесь также можно указать, что были попытки решить возникший конфликт мирным путем и что они не имели успеха;

выплатить указанную сумму неустойки, а также моральный ущерб, если он был частью иска;

Перечень прилагаемых документов

квитанция про оплату госпошлины, копия договора долевого участия, подтверждение внесения средств за недвижимость, копия претензии к строительной компании, ее ответ на претензию (если он был получен), протокол переговоров и т.д.

Иск подается по месту регистрации застройщика. В некоторых случаях (если адрес регистрации компании неизвестен) можно подавать в суд по месту нахождения объекта спора. В процессе рассмотрения иска необходимо убедить суд в том, что нарушение условий договора действительно было, а значит, требования оплатить неустойку законны. Если это удастся, решение будет в пользу истца.

Хотя обращение в суд потребует намного больше усилий и времени, зачастую это единственный способ защитить свои интересы.

Кроме того, только судебный иск позволяет получить не только всю причитающуюся сумму неустойки, но и дополнительно компенсировать моральный и другой ущерб, причиненный действиями застройщика.

А если обратиться к грамотному юристу, шансы на положительный результат существенно возрастают.

Если вы хотите отстоять свои интересы в спорах со строительной компанией, потратив при этом минимум времени и сил, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по спорам с застройщиком. Специалист не только окажет грамотную консультацию, но и поможет подготовить любые необходимые документы – мировое соглашение, исковое заявление и т.д.

Таким образом, чтобы они имели юридическую силу и учитывали интересы дольщика. Кроме того, участие адвоката в судебном процессе существенно повышает шансы на его положительный исход.

Заключение

Выбор способа защиты своих прав – это прерогатива дольщика, каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Но, в любом случае, лучше заручиться помощью грамотного юриста по спорам с застройщиками, чтобы упростить процедуру и повысить шансы на успех.

Источник: http://www.kuzpartners.ru/articles/sud-ili-mirovoe-soglashenie-o-neustoyke-po-ddu/

(050)750-00-02

Наталья Бухтиярова Президент дал три года на переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Но все эти три года, продажи по-прежнему будут идти по ДДУ, поэтому важно знать, что должно быть в этом договоре в обязательном

Наталья Бухтиярова

Президент дал три года на переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Но все эти три года, продажи по-прежнему будут идти по ДДУ, поэтому важно знать, что должно быть в этом договоре в обязательном порядке.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) позволяет на законных основаниях приобрести квартиру в строящемся доме.

На данный момент эта  максимально защищённый способ покупки жилья, который все же не исключает всех возможных строительных рисков.

Ближайшие три года квартиры на первичном рынке будут  точно продаваться по этому договору, а с приходом проектного финансирования форма продажи, естественно, изменится.

Но изменения будут потом, а сейчас стоит знать все нюансы договора долевого участия, если вы намереваетесь инвестировать свои сбережения в будущее жилье.

Законные основания

ДДУ – законный способ покупки  жилого, нежилого помещения, а также машиноместа в строящемся многоквартирном доме.


Дмитрий Гордеев
, ведущий юрисконсульт направления Фонд «Институт экономики города», отмечает, что ДДУ, по сути, — это  договор подряда, требующий регистрацию.

Именно регистрация позволила решить проблему двойных и даже тройных продаж, которая была некогда на нашем рынке недвижимости. И не всегда такие ситуации возникали по причине злого умысла застройщика, имели место и обычные ошибки.

Но человеческий ли фактор был причиной или же злой умысел – это не меняло самого факта  продажи квартиры нескольким лицам. 

Договор участия в долевом строительстве, безусловно, сложнее, чем обычный договор подряда. Он детально регулируется 214-ФЗ. Однако и 214-ФЗ не защищает от возможности стать обманутым дольщиком, так как все риски финансирования строительства никуда не уходят.

Итак, все, что требуется законом от ДДУ, прописано в 4 статье 214-ФЗ. Но это лишь часть условий, любая сторона, участвующая в договоре, может настаивать на внесение своих условий, которые ей кажутся  существенными.

И если такие условия вносятся в договор, то они должны быть согласованы каждой стороной. В противном случае договор не будет считаться действительным.

Незаключенный же договор означает, что стороны  не связаны никакими обязательствами.

Обязательные условия

В соответствии с требованиями законодательства  ДДУ должен содержать:

  • описание объекта;
  • срок его передачи;
  • цену договора;
  • сроки и порядок оплаты;
  • гарантийный срок;
  • способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – передачи объекта в собственность;
  • условия, касающиеся объектов социальной инфраструктуры.

Это семь пунктов, без которых Росреестр откажет в регистрации договора, так как он не будет отвечать всем требованиям закона. Но стоит поподробнее остановиться на каждом пункте.

Описание объекта должно быть исчерпывающим, чтобы приобретаемый объект невозможно было спутать ни с каким другим. Описание должно соответствовать проектной декларации и давать информацию о расположении дома, секции, подъезде, этаже, его назначении, площади.

Этот пункт содержит и описание самого дома: его энергоэффективности, сейсмостойкости, материала наружных стен и поэтажных перекрытий.

Причем, как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», определение приобретаемого объекта должно содержать не только описательную часть, но и графическое отображение, например, схему и чертеж расположения объекта долевого строительства, его план с расположением комнат, лоджий, балконов и т.д.

Срок передачи объекта должен быть указан точно. Его можно привязать к событию, но дата проведения этого события должна быть конкретная и известная.


Мария Литинецкая
, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на такой нюанс:

— Нередко застройщики стремятся избежать указания точной даты передачи квартиры покупателю в договоре, привязав передачу ключей к получению разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако закон допускает указания только на те события, которые произойдут в любом случае, а РВЭ застройщик может и не получить.

Цена договора может указываться конкретной суммой, а может прописываться формулой —  цена кв. м Х площадь квартиры. Если цена прописывается формулой, то она может меняться  после сдачи дома и замера площади квартиры БТИ. Нередко площадь увеличивается, и покупателю приходится доплачивать. Максимальное отклонение, предусмотренное законом, цены – 5%.

Стоит обращать внимание на то, в какой валюте указаны цены. Покупать квартиру лучше все же в рублях, но некоторые застройщики до сих пор предпочитают продавать квадратные метры в условных единица. Некоторые при этом даже не фиксируют в договоре обменный курс.

Следует также знать, что застройщик может попытаться продать квадратные метры балконов, лоджий и неотапливаемых помещений под видом общей площади без понижающего коэффициента. Однако в ноябре 2016 года Минстрой выпустил приказ «Об установлении понижающего коэффициентов для расчета площади лоджии, балкона, и др. при расчете общей площади жилого помещения».

Сроки и порядок оплаты – не такой простой пунк договора, как может показаться на первый взгляд. Наталья Шаталина советует:

— Особое внимание стоит уделять срокам оплаты договора и возможным штрафным санкциям. Сроки оплаты ДДУ могут быть очень сжатыми, и дольщик может физически не успеть получить сведения о регистрации ДДУ и вовремя внести оплату. При этом в договоре могут быть предусмотрены существенные штрафы за просрочку.

Гарантийный срок в договоре не может быть  меньше 5 лет. Именно такую гарантию требует законодательство. Но гарантийный срок может быть больше, закон не запрещает это застройщику. Безусловно, объект с большим гарантийным сроком стоит дороже. И это оправданно.

Иногда застройщики «задним числом» пытаются освободить себя от гарантий, вписав в договор условие., что если покупатель не спешит получать ключи и подписывать акт приема, то гарантия от застройщика отменяется. Это противоречит закону, суд признает их недействительными, но лучше избавить себя от судебного разбирательства на этапе подписания договора.

Способ обеспечения застройщиком своей основной миссии – самый сложный момент в договоре. Вернее, в договоре у этого способа нет ничего сложного, трудности возникают обычно, если миссию обеспечить не удается. Одним словом, этот пункт должен содержать информацию о том, как застройщик намерен достроить дом, если все будет складываться не в его пользу.

Дмитрий Гордеев вспоминает, что сперва таким способом обеспечения был залог на земельный участок или на право аренды, затем страхование. Сегодня – это компенсационный фонд.

Кроме того, в договоре прописывается способ возврата уплаченных денежных средств, в случае расторжения договора, а также проценты за эту сумму и уплата убытков и штрафов.

Последний пункт договора относительно собственности объектов социальной инфраструктуры появился недавно в результате законодательных правок.

Дело в том, что застройщик законодательно получил право использовать деньги застройщиков на строительство этих объектов, а покупатель, что логично, получил право на долевую собственность в такой недвижимости.

Собственность дольщиков возникает не на каждом проекте, но, как отмечает Дмитрий Гордеев, дольщик при подписании договора должен понимать, получит он такую долю или нет.

  Сторонние условия

Кроме обязательных условий закон не запрещает вносить в ДДУ условия, важные для той или иной стороны. На практике чаще всего у застройщика есть стандартный вид договора, куда он уже вписал все обязательные и собственные условия, и этот вид договора продающая сторона обычно не намерена менять.

Да, у покупателя есть право на внесение собственных пунктов, но у застройщика также есть право с этими пунктами не соглашаться. Понятно, что в этом случае сделка не состоится, но, если вдруг застройщик заинтересован в продаже, то он может пойти и на компромисс.

Какие же пункты следует все же обговорить при возможности?

Во-первых, если вы покупаете квартиру с отделкой, то лучше это условие вписать в ДДУ, причем описать предстоящую отделку желательно подробно.

Во-вторых, стоит уделить внимание коммунальным платежам на период от ввода дома в эксплуатацию до момента принятия квартиры покупателем. С точки зрения закона человек в этот промежуток времени квартирой не владеет, но застройщик почти всегда не хочет нести эти расходы сам и ищет способы навязать «коммуналку» будущему собственнику.

В-третьих, желательно в ДДУ отрегулировать вопрос уступки. Дело в том, что покупатель имеет законное право уступить свое право требования квартиры.

Это право требование рыночно, его можно продавать, однако, иногда это право требуется не просто  согласовывать с девелопером, но и вносить дополнительную плату за согласие.

В интересах покупателя оговаривать в ДДУ, что в случае переуступки права требования девелопер лишь уведомляется о ней.

В договоре об участии в долевом строительстве возможно множество камней, поэтому лучше проверку этого документа доверять профессионалу.

Людям свойственно ошибаться

Подписывая договор, стоит проверять не только юридические аспекты, но и обращать внимание на возможные описки и ошибки.

Адвокат Надежда Маматова рассказывает, что описки не являются редкостью на рынке, но они всегда несут неблагоприятные последствия:

— Даже если гражданин 10 лет жил с этой опиской, и она ему не мешала, настанет день, когда будет необходимо произвести перерегистрацию договора, и оплошность всплывет наружу. И придется обращаться в суд.

Если описка всплывает до момента удостоверения сделки, то все можно исправить в установленный срок. Если же описка всплывает после регистрации, то Росреестр вряд ли даст согласие на внесение изменений без судебного решения.

И дело не в том, что Росреестр у нас такой вредный, а в том, что исправление описки или ошибки требует разбирательства. Росреестр законом на такое действие не уполномочен, он может лишь проверять законность оснований регистрации и достоверность той или иной регистрации.

А вот любое разбирательство входит в сферу деятельности суда.

Урегулировать вопрос с исправлением подписанного и зарегистрированного договора внесудебно крайне сложно, поэтому читайте внимательно и ни один раз, обращайте внимание на фамилии, имена и отчества, особенно в написании которых есть буква ё, проверяйте номера документов и другие цифры. Помните, что именно по ДДУ вы делаете миллионную покупку и обеспечиваете себе возможность в будущем отметить новоселье в срок и без проблем.

Наталья БУХТИЯРОВА

Источник: http://arselap.com/news/pravilno-sostavlennyi-ddy-spaset-li-do

Застройщик понуждает к подписанию дополнительного соглашения к ДДУ

Застройщик понуждает к подписанию дополнительного соглашения к ДДУ

Я купил квартиру по договору уступки прав и обязанностей на основе чего я теперь имею право требования к застройщику о передаче мне жилого помещения. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

Мною были неоднократно отправлены заказные письма с описью, на имя генерального директора компании застройщика с уведомлением о моей готовности принять купленную мной квартиру и моей готовности осуществить любые законные взаиморасчеты.

Я позвонил по предоставленному на сайте застройщика телефону и записался на просмотр квартиры.

По данному телефону, лицо говорившее от имени компании — застройщика, дало мне инструкции для получения ключей от купленной мной квартиры, а именно: подойти в управляющую компанию и вместе с представителем УК осмотреть квартиру, после чего оплатить ЖКХ и с квитанцией об оплате приехать в офис застройщика.

Приехав к назначенному времени в УК, я осмотрел с представителем УК купленную мною квартиру, потом оплатил в УК услуги ЖКХ и с чеком об оплате приехал в отдел заселения застройщика чтобы подписать передаточный акт, что бы потом отнести его в УК и получить ключи от квартиры, а в отделе заселения говорят, что я квартиру покупал по уступке и теперь они могут мне помочь получить ключи, но с условием — если я задним числом подпишу дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков строительства, а так же подпишу акт передачи квартиры с открытой датой. Сказали, что подписание этого доп. соглашения, является требованием застройщика и без доп. соглашения ключи не передадут и акт не подпишут.

Через неделю мною было получено заказное письмо в котором меня уведомляют о том что началось заселение дома в котором я купил квартиру, так же меня уведомляют о том, что в случае моего уклонения от принятия Объекта долевого строительства в срок предусмотренным ДДУ, Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. Как мне быть в этой ситуации?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Описанная Вами ситуация  — не редкость. Нужно учесть что срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства необходимо определять исходя из условий договора. Так, в силу правил ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом, согласно ч. 1 ст. 6 указанного закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. П. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ так же содержит правило о том что застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Порядок передачи квартиры так же определен правилами Закона № 214-ФЗ. Так, в силу ч. 4 ст.

8 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Обязательство по оплате коммунальных платежей, в силу правил Жилищного кодекса РФ, возникает лишь с момента получения от застройщика жилого помещения. Так, согласно ст.

153 Жилищного кодекса РФ, Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Таким образом, до момента передачи квартиры обязательств по оплате коммунальных услуг, указанных в Вашем обращении, не возникает.

По смыслу норм ч. 1, 4 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, передача квартиры должна производится застройщиком.

Конечно, застройщик может уполномочить на это иное лицо, например, управляющую компанию, однако, в любом случае лицо, передающее квартиру должно действовать от имени застройщика. В соответствии со ст.

12 Закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Указанное правило применяется вне зависимости от оснований приобретения участником долевого строительства права требования по договору участия в долевом строительстве (путем заключения договора непосредственно с застройщиком или приобретения права требования по соглашению об уступке).

По смыслу ч. 6 ст.

8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Вместе с тем, указанные меры могут применяться застройщиком только в случае, если он обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о готовности застройщика передать квартиру либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В рассматриваемой ситуации рекомендуем Вам повторно письменно обратиться к застройщику с требованием о передаче квартиры. В указанной претензии Вы вправе так же указать требуемую Вами сумму неустойки.

Источник: http://xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/help/167-0129

На что обратить внимание при заключении ДДУ? Юрист по ДДУ

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто.

Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации.

Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика.

Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе «Мой арбитр», заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика.

Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

Ключевые положения ДДУ, на которые стоит обратить внимание

На стадии изучения проекта ДДУ, представленного застройщиком, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  1. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. В ДДУ должны быть прописаны документы-основания, позволяющие застройщику вести строительные работы на данном участке. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство и плану создаваемого объекта. Вниматель изучите имеющиеся документы на сайте застройщика. Вы можете также попросить направить их Вам на почту. Отказ — повод задуматься.
  2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА. ПЛОЩАДЬ. ДДУ должен содержать подробные и развернутые характеристики приобретаемого Вами объекта недвижимости: временный адрес, корпус, этаж, номер на плане, и, самое главное, площадь. Внимательно изучите проектную декларацию. К договору в обязательном порядке прикладывается описание объекта долевого строительства, который должен быть удостоверен и застройщиком, и вами. Стоимость приобретаемого объекта складывается исходя из количества покупаемых квадратных метров. При вводе дома в эксплуатацию, площадь уточняется согласно данным технической инвентаризации. Это и обозначит окончательную площадь объекта, покупаемого по ДДУ. Если на момент заключения ДДУ, площадь приобретаемой Вами недвижимости была меньше, скорее всего застройщик предложит Вам доплатить за лишние метры — это нормальная практика. Если наоборот площадь уменьшилась, а по факту Вы заплатили за объект большей площадью, застройщик обязан вернуть разницу в цене.
  3. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА. Независимо от того, оплачиваете ли Вы стоимость ДДУ одной суммой или фиксированными платежами, условия расчетов должны быть четкими, понятными и прозрачными. Фактически уплачиваемые Вами суммы должны совпадать с суммами, указанными в ДДУ. Это важное условие, если Вы приобретаете недвижимость через посредника. Если так называемая сумма, предназначаемая посреднику, не будет указана в ДДУ, в случае расторжения сделки по любым обстоятельствам, она просто окажется у него в кармане.
  4. СРОК СДАЧИ ОБЪЕКТА. Один из ключевых моментов – срок сдачи объекта (разрешение на ввод дома в эксплуатацию) и условия передачи купленной Вами недвижимости. Эти сроки должны быть выражены конкретной календарной датой. В случае просрочки по сдаче дома, срок влияет на сумму компенсации, которую застройщик будет обязан Вам возместить. Он отсчитывается от установленной в ДДУ даты. Кроме сроков, на сумму возможной компенсации будет влиять также стоимость приобретаемой Вами недвижимости, указанная в ДДУ, о чем было сказано в п. 3 выше. Сроком приема-передачи недвижимости после ввода дома в эксплуатацию, принято считать один месяц. За этот срок Вы должны принять у застройщика Вашу недвижимость по акту приема-передачи и оформить необходимые документы. С момента подписания акта приема-передачи, обязательства застройщика перед Вами считаются исполненными. Может возникнуть ситуация, когда на момент передачи Вам будет необходимо оплатить возникшие коммунальные платежи. Это тоже должно быть прописано в ДДУ. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, т.к. зачастую Застройщики, если понимают, что не успевают сдать объект вовремя пытаются пойти на хитрость и просят Вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Если не обратить на это внимание и подписать подобное дополнительное соглашение, то требовать неустойки по суду за просрочку уже не получится.
  5. СРОК ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ. Отдельным пунктом в ДДУ должен быть прописан срок гарантии по качеству объекта. Он не может оставлять менее пяти лет с момента подписания акта-приема передачи объекта.
  6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА. Необходимо, чтобы четко была прописана ответственность застройщика за нарушения условий ДДУ. Сроки, суммы и периоды – все должно быть «налицо».
  7. ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА. Также, следует знать, что застройщик, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также которому предоставлен земельный участок в аренду на срок менее одного года, не имеет права привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Проверить основания владения застройщиком земельным участком можно с помощью Публичной кадастровой карты. Достаточно просто ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка, на котором возводится будущее строение и посмотреть результаты.
  8. ОПЛАТА ТОЛЬКО ДЕНЬГАМИ. Для строительства застройщик может привлекать только денежные средства.
  9. ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Раньше были распространены случаи «двойной» продажи квартир – когда одну и ту же квартиру продавали несколько раз, пока ДДУ не был зарегистрирован в Росреестре. Сейчас, благодаря тотальной компьютеризации, подобные случаи практически исключены. Если вы все-таки хотите подстраховаться, можете заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будет указано, кто является владельцем объекта недвижимости по ДДУ. Не соглашайтесь на заключение никаких соглашений и/или договоров, которые по словам застройщика не требуется по закону регистрировать – регистрируется ДДУ, все остальное – это бумага, влекущая дополнительные риски – от таких вариантов стоит отказаться.
  10. ПОЛНОМОЧИЯ. Перед подписанием ДДУ попросите представителя предъявить оригинал доверенности (убедитесь в том, что она не просрочена) и оригинал паспорта. Подпись и печать в ДДУ должны быть поставлены в Вашем присутствии, а не «уже стоять» на договоре, который достали при Вас «из-под стола». Данные положения не явялются критичными, однако, помогут Вам лишний раз убедиться в порядочности застройщика.

Как Вы выдите, процесс приобретения квартиры по ДДУ достаточно прост, если иметь представление о вопросах, с которыми можно столкнуться в процессе и быть готовыми к ним.

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: http://gidprava.ru/realestate/2017/09/13/osobennosti-ddu/

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия — в строительстве, образец, госпошлина, пример, срок

Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием.

На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно:

  • при оформлении договора долевого участия (ДДУ);
  • путем продажи ценных бумаг;
  • при условии, что строительство ведет жилищно-строительный (накопительный) кооператив.

Закон не действует, если вклад в строительство сделан в качестве инвестиций, а уступка прав по инвестиционным соглашениям в пользу лиц, у которых возникает право на собственность в недостроенном доме, запрещена.

Оформление ДДУ

В соответствии со статьей 4 ФЗ 214 договор предусматривает:

  • обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект недвижимости;
  • обязанность участника (дольщика) рассчитаться за строительство и принять объект.

Документ заключают в письменном виде и считают действительным с момента государственной регистрации.

Договор долевого участия обязан содержать следующие пункты:

  • описание объекта недвижимости, на который застройщик имеет проектную документацию;
  • дату передачи введенного в эксплуатацию сооружения долевому участнику;
  • стоимость договора, порядок оплаты и сроки внесения денежных средств;
  • гарантии на эксплуатацию объекта недвижимости;
  • способы возмещения или другие обязательства для обеспечения исполнения договора со стороны застройщика.

Если объект не был принят участником, риск случайной порчи или гибели имущества несет застройщик.

Права дольщика

Участники строительства на долевой основе имеют права, предусмотренные Гражданским Кодексом (ГК), Федеральным Законом «О защите прав потребителей» и другими нормативными актами.

В соответствии с нормами закона участник может предъявить застройщику при нарушении прав или условий договора претензию со следующими требованиями:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить выявленные недостатки объекта договора;
  • уменьшить общую цену договора, не устраняя несоответствий;
  • возместить расходы, которые понес участник вследствие не выполнения или неполного выполнения застройщиком своих обязательств.

Кроме того участник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору и потребовать у застройщика возврат денежных средств.

Нарушения, которые застройщик регламентирует изменениями в площади, качестве или других параметрах после ввода в эксплуатацию и технической инвентаризации объекта, но при этом цена строительства не меняется, свидетельствует о признаках ущемления прав потребителей и влечет привлечение к ответственности, предусмотренной статьей 148 Кодекса об Административных правонарушениях (КоАП).

Права застройщика

В соответствии со статьей 3 ФЗ №214 застройщик имеет право:

  • привлекать денежные средства только после оформления разрешения на строительство и регистрации других предусмотренных законодательством документов;
  • требовать от участника своевременной оплаты и выполнения других обязательств, предусмотренных ДДУ;
  • расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении сроков оплаты, суммы и других обязательств участника.

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

  • удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
  • лицензия, если заявление подает нотариус;
  • учредительный договор и устав для юридических лиц;
  • кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Правила заключения

Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Причинами, по которым возникает потребность к внесению дополнений и изменений в действующий ДДУ, могут быть:

  • изменение сроков строительства;
  • изменение качества отделочных работ и прочее.

Застройщик обычно прикладывает максимум усилий, чтобы участники подписали соглашение, и прибегает к любым методам. Например, документ отправляется по почте, в электронном виде или посыльным.

Такое право предоставлено сторонам в соответствии со статьей 438 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Руководствуясь нормативными актами, участник вправе отказаться от заключения любых дополнительных сделок.

Если же потребность и объективные причины располагают потребителя подписать приложения к ДДУ, то все изменения проходят регистрацию в том же порядке что и сам договор.

Образец

Основной причиной оформления соглашений является изменение сроков сдачи в эксплуатацию строительного объекта.

Но нередко застройщик, помимо сроков может внести в договор и другие пункты, которые не согласованы с потребителем.

В последнем случае необходимо ознакомиться с образцами документов, а при подписании вычитывать каждый пункт соглашения.

Пример

Существует множество ситуаций, при которых застройщик предлагает изменить условия ДДУ. Рассмотрим наиболее часто возникающие обстоятельства, вынуждающие участника подписать дополнительное соглашение.

Например:

  • ДДУ подписан в 2012 году;
  • в документе указано, что ориентировочный срок сдачи объекта – 1 августа 2015 года;
  • квартира, описанная в договоре, передается в двухмесячный срок, после сдачи дома в эксплуатацию.

Участнику долевого строительства 1 февраля 2015 года по почте приходит уведомление, в котором застройщик предлагает изменить срок завершения строительства по причинам, на которые не мог повлиять.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается. Подписание предложенного соглашения утвердит согласие участника на предложенные условия и лишит его права на компенсацию.

Выплата неустойки предусмотрена законодательством, даже в тех случаях, когда она не отмечена отдельным пунктом ДДУ.

Для возмещения ущерба участнику необходимо подать исковое заявление в суд или изменить условия договора с учетом полученных убытков.

Госпошлина

В соответствии с нормативными актами государственная пошлина за регистрацию ДДУ или дополнительных соглашений составляет 200 рублей, как для физических, так и для юридических лиц.

Срок

В соответствии с законом «О госрегистрации» документ оформляется в течение 18-ти календарных дней с момента подачи пакета, но сроки могут быть отдельно установлены Федеральным Законом.

На дополнительные соглашения распространяется другое действие закона, которым предусмотрена обязанность заявителя представить необходимые документы, а регистрационной службе произвести оформление в течение 5 рабочих дней.

На видео об оформлении договора долевого участия

Источник: http://77metrov.ru/registracija-dopolnitelnogo-soglashenija-k-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть